Αλλάζει ο χάρτης στα Airbnb: Φρένο στις νέες άδειες και στη Θεσσαλονίκη

Σε ισχύ τέθηκαν οι νέοι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb στη Θεσσαλονίκη, σηματοδοτώντας μια σημαντική αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο θα «τρέχουν» από εδώ και πέρα οι καταχωρίσεις στο πιο κεντρικό κομμάτι της πόλης. Η βασική ρύθμιση προβλέπει ότι, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, αναστέλλεται η έκδοση νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) για ακίνητα που βρίσκονται στην Α’ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης — δηλαδή στην καρδιά του ιστορικού και εμπορικού κέντρου. Πρόκειται για παρέμβαση που στοχεύει να βάλει φρένο στη συνεχή διεύρυνση της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης και να δώσει ανάσα στη μακροχρόνια κατοικία, σε μια περίοδο που οι διαθέσιμες κατοικίες για ενοικίαση σε προσιτές τιμές μειώνονται.

Η Θεσσαλονίκη, με αυτά τα μέτρα, ακολουθεί πλέον το μοντέλο που εφαρμόζεται ήδη σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας, όπου τα πρώτα δημοτικά διαμερίσματα βρίσκονται εδώ και καιρό στο επίκεντρο αντίστοιχων περιορισμών. Για τους ιδιοκτήτες, τους επενδυτές και όσους σχεδιάζουν να αξιοποιήσουν ακίνητο μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, η αλλαγή είναι ουσιαστική: δεν πρόκειται για μια απλή «σύσταση», αλλά για σαφή διοικητικό περιορισμό που επηρεάζει άμεσα το δικαίωμα νέας εγγραφής.

Τι αλλάζει για το Airbnb στη Θεσσαλονίκη μέχρι το 2026

Κεντρικό σημείο της ρύθμισης είναι η αναστολή έκδοσης νέων ΑΜΑ στην Α’ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι όποιος επιθυμεί να ανεβάσει νέο ακίνητο σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης (όπως Airbnb) δεν θα μπορεί να το κάνει, εφόσον δεν έχει ήδη αποκτήσει ΑΜΑ μέσα στην προθεσμία που ορίζεται.

Η προθεσμία-ορόσημο είναι η 30ή Ιουνίου: ιδιοκτήτες που δεν είχαν ΑΜΑ έως και τις 30 Ιουνίου δεν μπορούν να προχωρήσουν σε νέα εγγραφή για όσο διάστημα παραμένει σε ισχύ η αναστολή. Με άλλα λόγια, αν κάποιος δεν πρόλαβε να «κλειδώσει» αριθμό μητρώου εγκαίρως, δεν θα έχει τη δυνατότητα να δραστηριοποιηθεί νόμιμα στη βραχυχρόνια μίσθωση στην περιοχή που καλύπτει το μέτρο, τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2026.

Η συγκεκριμένη στόχευση στην Α’ Δημοτική Κοινότητα δεν είναι τυχαία. Πρόκειται για ζώνη υψηλής ζήτησης από επισκέπτες και ταξιδιώτες, όπου η έντονη τουριστική και εμπορική δραστηριότητα ευνόησε τα τελευταία χρόνια την ταχεία εξάπλωση των καταχωρίσεων τύπου Airbnb. Αυτό, όμως, έχει λειτουργήσει και ως παράγοντας πίεσης για τους μόνιμους κατοίκους και τους εργαζόμενους που αναζητούν σπίτι με μακροχρόνιο συμβόλαιο.

Μεταβιβάσεις ακινήτων με ΑΜΑ: τι ισχύει για το Airbnb στη Θεσσαλονίκη

Οι περιορισμοί δεν σταματούν στις νέες άδειες. Ιδιαίτερη σημασία έχει και το τι συμβαίνει όταν ένα ακίνητο που ήδη διαθέτει ενεργό ΑΜΑ αλλάξει χέρια. Σε περιπτώσεις πώλησης, δωρεάς ή γονικής παροχής ακινήτου με ενεργό ΑΜΑ, ο αριθμός διαγράφεται από το Μητρώο. Και το κρίσιμο σημείο: ο νέος ιδιοκτήτης δεν θα μπορεί να εκδώσει νέο ΑΜΑ για το ίδιο ακίνητο μέχρι τη λήξη του μέτρου.

Αυτό μεταβάλλει ουσιαστικά τους όρους μιας επένδυσης που βασίζεται στη βραχυχρόνια μίσθωση. Αν κάποιος αγοράσει σήμερα ακίνητο στο κέντρο της Θεσσαλονίκης με σκοπό να το αξιοποιήσει μέσω Airbnb, δεν αρκεί να «υπάρχει» ιστορικό καταχώρισης. Εφόσον η μεταβίβαση γίνει εν ζωή (πώληση, δωρεά, γονική παροχή), το ΑΜΑ παύει να ισχύει και δεν αντικαθίσταται με νέο, όσο διαρκεί η αναστολή.

Υπάρχει, ωστόσο, μία σημαντική εξαίρεση: η κληρονομική διαδοχή. Δηλαδή, όταν το ακίνητο περνά σε νέο ιδιοκτήτη λόγω κληρονομιάς, η συγκεκριμένη απαγόρευση δεν εφαρμόζεται με τον ίδιο τρόπο. Η διάκριση αυτή δείχνει ότι το μέτρο στοχεύει κυρίως στη ρύθμιση της αγοράς μέσω των ενεργών μεταβιβάσεων και όχι σε περιπτώσεις που προκύπτουν από θάνατο και κληρονομικά δικαιώματα.

Γιατί μπαίνει «φρένο» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η επέκταση του μέτρου στη Θεσσαλονίκη εντάσσεται σε μια ευρύτερη προσπάθεια ελέγχου της ανεξέλεγκτης ανάπτυξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ο στόχος που δηλώνεται είναι διπλός: από τη μία να περιοριστεί η υπερσυγκέντρωση καταχωρίσεων σε κορεσμένες περιοχές και από την άλλη να ενισχυθεί η διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.

Σε πολλές πόλεις, η ραγδαία αύξηση των ακινήτων τύπου Airbnb συχνά συμπίπτει με άνοδο ενοικίων, μείωση διαθέσιμων κατοικιών για μόνιμους κατοίκους και αλλαγή του χαρακτήρα γειτονιών. Το μέτρο, ανεξάρτητα από το πώς αξιολογείται από κάθε πλευρά της αγοράς, επιχειρεί να δώσει ένα σαφές ρυθμιστικό πλαίσιο σε περιοχές όπου η πίεση έχει γίνει ιδιαίτερα έντονη.

Αυστηρά πρόστιμα για παράνομες βραχυχρόνιες μισθώσεις

Παράλληλα με τους νέους περιορισμούς, παραμένουν σε ισχύ και οι αυστηρές κυρώσεις για όσους παραβιάζουν το πλαίσιο λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Σε περίπτωση παράνομης εκμετάλλευσης ακινήτου, προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% των εισοδημάτων που αποκτήθηκαν, με ελάχιστο ποσό τις 20.000 ευρώ. Αν υπάρξει υποτροπή μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, το ελάχιστο πρόστιμο διπλασιάζεται και φτάνει στις 40.000 ευρώ.

Τον έλεγχο και την επιβολή των κυρώσεων έχει αναλάβει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), γεγονός που υπογραμμίζει ότι δεν πρόκειται μόνο για ζήτημα «κανόνων αγοράς», αλλά και για θέμα φορολογικής συμμόρφωσης και τήρησης μητρώων.

Τι σημαίνει πρακτικά για ιδιοκτήτες και αγορά

Για τους ιδιοκτήτες στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, το νέο πλαίσιο απαιτεί προσεκτικό σχεδιασμό. Όσοι διαθέτουν ήδη ΑΜΑ, μπορούν να συνεχίσουν τη δραστηριότητά τους, όμως πρέπει να γνωρίζουν ότι τυχόν μεταβίβαση εν ζωή οδηγεί σε διαγραφή του αριθμού και σε αδυναμία έκδοσης νέου. Για όσους δεν είχαν προλάβει να αποκτήσουν ΑΜΑ έως τις 30 Ιουνίου, η επιλογή της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω Airbnb «παγώνει» για την περιοχή εφαρμογής μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Συνολικά, το τοπίο για το Airbnb στη Θεσσαλονίκη αλλάζει αισθητά: οι νέες άδειες μπαίνουν σε αναστολή, οι μεταβιβάσεις αντιμετωπίζονται με αυστηρούς κανόνες και οι έλεγχοι συνοδεύονται από βαριά πρόστιμα. Το μήνυμα είναι ξεκάθαρο: η βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει ενεργή, αλλά στο κέντρο της πόλης θα λειτουργεί πλέον με σαφώς πιο περιοριστικούς όρους, με στόχο να εξισορροπηθεί η τουριστική αξιοποίηση με τις ανάγκες μόνιμης κατοικίας.