Ακίνητα: Προ των πυλών η απόφαση για πώληση των κατασχεμένων από τους ιδιοκτήτες με χρέη στην εφορία

«Στα σκαριά» βρίσκεται η εφαρμογή μιας κρίσιμης απόφασης της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), η οποία ανοίγει τον δρόμο για την πώληση χιλιάδων ακινήτων που έχουν δεσμευτεί με κατάσχεση λόγω οφειλών προς την εφορία. Η νέα διαδικασία φιλοδοξεί να ξεμπλοκάρει συναλλαγές που μέχρι σήμερα «κόλλαγαν» εξαιτίας της κατάσχεσης, ακόμη και όταν υπήρχε ενδιαφερόμενος αγοραστής και πραγματική δυνατότητα να εισπραχθεί ένα μέρος των χρεών από το Δημόσιο.

Στην πράξη, το νέο πλαίσιο επιχειρεί να δώσει μια ελεγχόμενη διέξοδο: να επιτρέπεται η μεταβίβαση ενός δεσμευμένου ακινήτου με οικονομικό αντάλλαγμα, υπό συγκεκριμένους όρους, έτσι ώστε να διασφαλίζεται ότι η εφορία θα λάβει μέρος του τιμήματος και θα μειωθεί η οφειλή. Πρόκειται για ρύθμιση που αφορά κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί από τη Φορολογική Διοίκηση και μεταβιβάσεις «από επαχθή αιτία» — δηλαδή πωλήσεις ή άλλες πράξεις με τίμημα — και όχι κάθε είδους βάρος ή νομική εκκρεμότητα που μπορεί να συνοδεύει ένα ακίνητο.

Πώληση κατασχεμένων ακινήτων: Τι αλλάζει και γιατί έχει σημασία

Μέχρι σήμερα, η ύπαρξη κατάσχεσης από την εφορία μπορούσε να λειτουργήσει ως απόλυτο εμπόδιο σε μια αγοραπωλησία. Ακόμη κι αν ο οφειλέτης έβρισκε αγοραστή και το Δημόσιο μπορούσε να εισπράξει άμεσα ένα ποσό έναντι των ληξιπρόθεσμων οφειλών, η συναλλαγή συχνά δεν προχωρούσε. Το αποτέλεσμα ήταν διπλό: οι οφειλέτες παρέμεναν εγκλωβισμένοι και το κράτος στερούνταν μια ρεαλιστική εισροή εσόδων.

Με την ενεργοποίηση της ρύθμισης, η πώληση κατασχεμένων ακινήτων γίνεται εφικτή, εφόσον ένα ελάχιστο μέρος του τιμήματος κατευθυνθεί υποχρεωτικά στην εξόφληση της οφειλής. Το βασικό κατώφλι που τίθεται είναι η παρακράτηση ποσού που, σε κάθε περίπτωση, δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής για την οποία επιβλήθηκε η κατάσχεση.

Υπάρχει, ωστόσο, μια σημαντική εξαίρεση: αν οι βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές έχουν καλυφθεί πλήρως με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, τότε δεν εφαρμόζεται ο κανόνας της ελάχιστης παρακράτησης 25%. Με άλλα λόγια, όταν το Δημόσιο είναι ήδη «καλυμμένο» με τρόπο που διασφαλίζει πλήρως την απαίτησή του, το πλαίσιο γίνεται πιο ευέλικτο.

Οι βασικοί όροι για να αρθεί η κατάσχεση και να γίνει η μεταβίβαση

Η διαδικασία ενεργοποιείται κατόπιν αίτησης του οφειλέτη. Η Φορολογική Διοίκηση εξετάζει το αίτημα και μπορεί να εκδώσει απόφαση άρσης της κατάσχεσης που έχει επιβληθεί στο ακίνητο, αποκλειστικά για να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση με τίμημα. Για να δοθεί το «πράσινο φως», πρέπει να πληρούνται σωρευτικά συγκεκριμένες προϋποθέσεις:

1) Να πληρούνται οι όροι αποδέσμευσης κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, δηλαδή οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας ή, όπου χρειάζεται, βεβαίωσης οφειλής.

2) Το τίμημα να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά τον χρόνο επιβολής της κατάσχεσης. Στόχος είναι να αποτραπούν υποτιμημένες πωλήσεις που θα έβλαπταν τα συμφέροντα του Δημοσίου.

3) Αν η εμπορική αξία είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική, τότε λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Έτσι, το σύστημα «κλειδώνει» σε μια ελάχιστη βάση αποτίμησης.

4) Για κατασχέσεις παλαιότερες της πενταετίας, ο οφειλέτης οφείλει να προσκομίσει έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή. Αυτό αντανακλά το γεγονός ότι οι τιμές της αγοράς μπορεί να έχουν αλλάξει σημαντικά.

Πώς λειτουργεί η παρακράτηση και ποιος την αποδίδει στην εφορία

Κομβικό ρόλο στη διαδικασία έχει ο συμβολαιογράφος. Κατά τη σύνταξη του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει την υποχρέωση να παρακρατήσει από το τίμημα το ποσό που αντιστοιχεί στο προβλεπόμενο ποσοστό και να το αποδώσει απευθείας στη Φορολογική Διοίκηση.

Το ποσοστό παρακράτησης καθορίζεται με βάση κριτήρια όπως η φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και η εισπραξιμότητα της υπόλοιπης οφειλής. Παρ’ όλα αυτά, υπάρχει σαφές «κατώφλι»: δεν μπορεί να είναι κάτω από 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Αν από τον υπολογισμό προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, τότε παρακρατείται και αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό για να αρθεί η κατάσχεση.

Ειδικές περιπτώσεις καλύπτονται επίσης:
– Αν το ποσό της παρακράτησης είναι μεγαλύτερο από το τίμημα, τότε αποδίδεται στην εφορία όλο το τίμημα και η κατάσχεση αίρεται για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.
– Η άρση αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο που μεταβιβάζεται, σύμφωνα με την απόφαση που εκδίδεται ενόψει της συναλλαγής.

Χρονικό όριο πριν από πλειστηριασμό

Ένα ακόμη κρίσιμο σημείο είναι ο χρόνος. Η διαδικασία της ελεύθερης εκποίησης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί το αργότερο δέκα ημέρες πριν από την προγραμματισμένη ημερομηνία τυχόν πλειστηριασμού. Αν η προθεσμία περάσει χωρίς να υπογραφούν συμβόλαια, τότε ο πλειστηριασμός προχωρά κανονικά. Αυτό λειτουργεί ως «ρολόι» που πιέζει για έγκαιρη ολοκλήρωση των απαιτούμενων βημάτων.

Τι σημαίνει πρακτικά για την αγορά και τους οφειλέτες

Η ρύθμιση για την πώληση κατασχεμένων ακινήτων μπορεί να αλλάξει τις ισορροπίες: από τη μία πλευρά δίνει στους οφειλέτες μια πιο ρεαλιστική δυνατότητα να αξιοποιήσουν την περιουσία τους αντί να περιμένουν την εξέλιξη ενός πλειστηριασμού, και από την άλλη αυξάνει τις πιθανότητες άμεσης είσπραξης για το Δημόσιο. Παράλληλα, ενισχύεται η διαφάνεια, καθώς τίθενται σαφείς κανόνες για την αξία, την παρακράτηση και τη διαδικασία άρσης της κατάσχεσης.

Σε κάθε περίπτωση, το νέο πλαίσιο δεν είναι «λευκή επιταγή»: η πώληση κατασχεμένων ακινήτων επιτρέπεται μόνο υπό αυστηρές δικλίδες ασφαλείας και με εγγυημένη απόδοση μέρους του τιμήματος στην εφορία. Αν εφαρμοστεί όπως σχεδιάζεται, μπορεί να αποτελέσει μια πρακτική λύση που ξεμπλοκάρει μεταβιβάσεις, μειώνει οφειλές και περιορίζει περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο μένει δεσμευμένο χωρίς να ωφελεί κανέναν.