Έχω ακίνητα επιχειρώ με βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, ατομικά ή με εταιρεία, Ελληνική ή Αλλοδαπή εταιρεία με βάση ότι οι πλατφόρμες ενοικίασης εδρεύουν στο εξωτερικό.
-Βραχυχρόνια μίσθωση και φορολογική αντιμετώπιση είναι από τα συχνότερα ερωτήματα που αντιμετωπίζουμε.
Όλο και περισσότεροι επιχειρούν στον τομέα αυτόν εκμετάλλευσης ακινήτων airbnb ή πλήρη τουριστική επιχείρηση.
Ποια είναι η εταιρεία μπορώ να κάνω για μπορώ να πληρώνω λιγότερη φορολογία για τα έξοδα που πραγματοποιώ :
Τα συνηθέστερα έξοδα που αντιμετωπίζει ένας ιδιοκτήτης βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα οποία, όπως εύκολα είναι αντιληπτό, δεν είναι κατ΄ ανάγκη σωρευτικά αλλά δυνητικά.
Φορολόγηση μισθωμάτων ακινήτων: Σήμερα υπάρχουν 3 κλίμακες φόρου:15% μέχρι 12.000, 35% από 12.001-35.000,45% από 35.001 και άνω.
Προμήθεια ηλεκτρονικών πλατφορμών (πχ.Airbnb,Booking,Tripadvisor κλπ): Κυμαίνεται συνήθως από 3%-15% επί του ποσού διανυκτέρευσης.
Προμήθεια εταιρείας διαχείρισης του ακινήτου : Κυμαίνεται από 10%-30% αναλόγως των υπηρεσιών που παρέχονται,της περιοχής,της σεζόν,του μεγέθους και είδους του ακινήτου κλπ.
Λειτουργικές δαπάνες (ΔΕΗ, ύδρευση, κοινόχρηστα, Ίντερνετ, είδη καθαρισμού, αναλώσιμα κλπ).
Έξοδα καθαρισμού διαμερίσματος.
Έξοδα καθαρισμού κλινοσκεπασμάτων κλπ.
Φθορές-συντηρήσεις.
Βενζίνη για τη μετακίνηση του ιδιοκτήτη
EIΣΟΔΗΜΑ ΑΠΌ ΒΡΑΧΥΧΡΌΝΙΑ ΜΊΣΘΩΣΗ ΠΟΥ ΑΠΟΚΤΏΝΤΑΙ ΑΠΌ ΝΟΜΙΚΆ ΠΡΌΣΩΠΑ
Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Ν. 4172/2013 άρθρο 39Α παρ.2 και ΠΟΛ.1112/2017
Όσον αφορά τα νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, το εισόδημα αυτό θεωρείται έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα με βάση τα αναφερόμενα πιο πάνω, ενώ ως προς την έκπτωση των δαπανών, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των περ. β’ ή γ’ της παρ.3 του άρθρου 39 του ν.4172/2013, ανάλογα αν πρόκειται για ν.π.δ.δ./ ίδρυμα ή ν.π.ι.δ., αντίστοιχα (Σχετική ΠΟΛ.1069/23.3.2015 και ΠΟΛ.1112/2017)
Συνοπτικά οι εταιρείες που έχουν διπλογραφικά βιβλία μπορούν να εκπίπτουν τα έξοδα ενδείκνυται όταν υπάρχουν λειτουργικά έξοδα για έκπτωση οι εταιρείες ΙΚΕ- ΕΠΕ-ΑΕ
Πολλά έχουν ειπωθεί για την πιο συμφέρουσα μορφή εταιρείας που πρέπει ο κάθε επιχειρηματίας να συναλλάσσεται.
Ας πάμε από την αρχή, η εταιρεία είναι ένωση προσώπων οργανωμένη και επίσημα αναγνωρισμένη ως νομικό πρόσωπο με συγκεκριμένους σκοπούς, μπορεί να είναι κεφαλαιουχική ή μη ,κερδοσκοπική ή μη, μπορεί να είναι Ανώνυμη, Ομόρρυθμη, Ετερόρρυθμη, Αφανής, Περιορισμένης ευθύνης,Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία.
Στην Ελλάδα της παρατεταμένης ύφεσης το 39% εταιρειών που συστήνονται είναι ΙΚΕ και υπερισχύει ακόμη και των Ο.Ε. που ακολουθούν με 32% . Ακολουθούν οι Ε.Ε. με 15%, οι Ε.Π.Ε. με 8% και οι Α.Ε. με 6%.
Ποιοι είναι οι λόγοι, γιατί ιδρύουμε ΙΚΕ;
Είναι καταρχήν νέα μορφή εταιρείας,διαπιστώνουμε τις καινοτομίες που εισάγει και πλεονεκτεί έναντι των άλλων εταιρικών μορφών.
-Συστήνεται μέσω της υπηρεσίας μιας στάσης. Το καταστατικό της καταρτίζεται κατά κανόνα με ιδιωτικό συμφωνητικό.
-Γίνεται δημοσίευση μόνο στο ΓΕΜΗ.
-Το κόστος περιορίζεται μόνο, σε ένα παράβολο των 70€.
-Με την ίδρυση ή μετατροπή της επιχείρησης σε εταιρεία ΙΚΕ, υπάρχει απαλλαγή ΕΦΚΑ για τους εταίρους (ακόμα και στο νέο ασφαλιστικό νόμο).
-Κεφάλαιο από ένα 1€ οικονομική σύσταση.
-Γρήγορη ίδρυση σε 3 εργάσιμες ημέρες.
-Εντάσσεται στη φορολογία των Ε.Π.Ε. και Α.Ε.,
-Ένταξη στον ΕΦΚΑ. μόνο για τον διαχειριστή (ή για τον μοναδικό εταίρο σε περίπτωση μονοπρόσωπης), απαλλαγή των εταίρων και με το καινούργιο ασφαλιστικό νόμο.
-Δυνατότητα συμμετοχής φορολογικού κάτοικου αλλοδαπής ή ξένης εταιρείας.
-Άμεση και εύκολη μετατροπή σε και από άλλο σχήμα εταιρείας.
-Γρήγορη και οικονομική αλλαγή εταίρων και διαχειριστών.
-Περιορισμένη ευθύνη των εταίρων έναντι των οφειλών της εταιρείας
-Με τον νέο ασφαλιστικό νόμο η ασφάλιση δεν υπολογίζεται επί των κερδών όπως στις ατομικές και προσωπικές επιχειρήσεις, με σωστό προγραμματισμό και την δική μας εμπειρία καταβάλλετε μικρότερες ασφαλιστικές εισφορές.
Υπάγεται σε Φ.Π.Α. το εισόδημα από Βραχυχρόνια Μίσθωση;
Όχι (ΠΟΛ.1059/2018 «Εφαρμογή διατάξεων ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού»).
Εκτός από Φυσικό Πρόσωπο μπορεί ένα Νομικό Πρόσωπο να είναι Διαχειριστής Ακινήτου;
Ναι, Διαχειριστής Ακινήτου μπορεί να είναι και Νομικό Πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, ενεργώντας για λογαριασμό του ο νόμιμος εκπρόσωπος ή εξουσιοδοτημένος λογιστής.
Πως αποκτούν Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) τα αλλοδαπά πρόσωπα (Φυσικά ή Νομικά) που είναι Διαχειριστές Ακινήτων ή ευρύτερα είναι δικαιούχοι εισοδήματος από Βραχυχρόνια Μίσθωση;
Καταρχήν κάθε αλλοδαπό πρόσωπο που κατέχει εμπράγματο δικαίωμα στην Ελλάδα θα πρέπει να αποκτήσει ελληνικό Α.Φ.Μ., τόσο για τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου όσο και για την εκπλήρωση των υποχρεώσεών του (ΕΝ.Φ.Ι.Α., υποβολή δηλώσεων φόρου εισοδήματος για τυχόν εισοδήματα που εισπράττει από τα ακίνητα).
Στο πλαίσιο αυτό, όσοι συμμετέχουν σε Βραχυχρόνια Μίσθωση και αποκτούν εισόδημα από αυτήν, πρέπει να αποκτήσουν Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.).
Τα αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες για την εγγραφή τους στο Φορολογικό Μητρώο υποβάλλουν στον αρμόδιο υπάλληλο του Τμήματος ή Γραφείου Διοικητικής και Μηχανογραφικής Υποστήριξης της Δ.Ο.Υ.:
α) Στην περίπτωση αλλοδαπού φυσικού προσώπου, το έντυπο Μ1 «Δήλωση Απόδοσης Α.Φ.Μ./ Μεταβολής Ατομικών Στοιχείων», με το οποίο δηλώνονται τα προσωπικά του στοιχεία (ταυτότητα, υπηκοότητα, επάγγελμα, διεύθυνση κατοικίας κλπ).
Ως στοιχείο ταυτότητας αναγράφεται:
i) Από τους υπηκόους χωρών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης το διαβατήριο ή η ταυτότητα.
ii) από τους ομογενείς το Ειδικό Δελτίο Ταυτότητας Ομογενούς.
iii) από τους αλλοδαπούς υπηκόων τρίτων χωρών ο αριθμός διαβατηρίου.
Επιπλέον, οι υπήκοοι τρίτων χωρών κάτοικοι Ελλάδος υποβάλλουν υποχρεωτικά και άδεια διαμονής σε ισχύ, σύμφωνα με τις ισχύουσες κάθε φορά διατάξεις.
Με το παραπάνω έντυπο συνυποβάλλεται, όπου απαιτείται, το έντυπο Μ7 «Δήλωση Σχέσεων Φορολογούμενου», με το οποίο το αλλοδαπό φυσικό πρόσωπο δηλώνει τη σχέση του με άλλα πρόσωπα που αφορούν στην οικογενειακή του κατάσταση ή στην εκπροσώπησή του.
Εάν το αλλοδαπό φυσικό πρόσωπο δε διαθέτει ταχυδρομική διεύθυνση στην Ελλάδα, για την εγγραφή του στο Φορολογικό Μητρώο υποχρεούται να ορίσει φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα και υποβάλλοντας τα έντυπα Μ1 και Μ7, να συνυποβάλλει απλή έγγραφη δήλωση με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής των συμβαλλομένων, για τον ορισμό φορολογικού εκπροσώπου.
β) Στην περίπτωση αλλοδαπού νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας, το έντυπο Μ3 «Δήλωση Έναρξης /Μεταβολής Εργασιών μη Φυσικού Προσώπου», με συνημμένα τα έντυπα Μ9 «Δήλωση Στοιχείων Έδρας Αλλοδαπής Επιχείρησης» και Μ7 «Δήλωση Σχέσεων Φορολογούμενου».
Επιπλέον, τα αλλοδαπά νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες συνυποβάλλουν και τα παρακάτω δικαιολογητικά:
– Το συστατικό τους έγγραφο, επίσημα μεταφρασμένο.
– Πιστοποιητικό αρμόδιας αρχής της χώρας έδρας του νομικού προσώπου για την ύπαρξή του, επίσημα μεταφρασμένο.
– Απλή έγγραφη δήλωση με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής των συμβαλλομένων για τον ορισμό φορολογικού εκπροσώπου στην Ελλάδα, επίσημα μεταφρασμένη.
