Ξεμπλοκάρουν οι μεταβιβάσεις στα κατασχεμένα ακίνητα

Νέα ανάσα στην αγορά ακινήτων φέρνει η πρόσφατη απόφαση της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), καθώς πλέον «ξεμπλοκάρουν οι μεταβιβάσεις στα κατασχεμένα ακίνητα» χωρίς να απαιτείται, στις περισσότερες περιπτώσεις, η πλήρης εξόφληση της ληξιπρόθεσμης οφειλής προς την εφορία.

Η εξέλιξη αυτή αλλάζει ουσιαστικά τα δεδομένα για ιδιοκτήτες που είχαν εγκλωβιστεί, αδυνατώντας να πωλήσουν ή να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, ενώ ταυτόχρονα δημιουργεί πιο ρεαλιστικές προϋποθέσεις είσπραξης για το Δημόσιο.

Με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, εξειδικεύεται η εφαρμογή του άρθρου 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ), εισάγοντας μια διαδικασία που επιτρέπει την αποδέσμευση ακινήτου από κατάσχεση ενόψει μεταβίβασης με επαχθή αιτία (όπως πώληση), υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Στόχος είναι διπλός: να διευκολυνθούν οι συναλλαγές και να διασφαλιστεί ότι μέρος του τιμήματος θα κατευθυνθεί άμεσα στην κάλυψη της οφειλής.

Τι προβλέπει το νέο πλαίσιο

Η βασική αλλαγή είναι ότι η άρση της κατάσχεσης μπορεί να γίνει ακόμη και με μερική καταβολή του χρέους, αντί της μέχρι πρότινος σχεδόν υποχρεωτικής πλήρους εξόφλησης. Αυτό σημαίνει ότι ο φορολογούμενος μπορεί να προχωρήσει σε πώληση, με την προϋπόθεση ότι από το τίμημα θα παρακρατηθεί και θα αποδοθεί στην ΑΑΔΕ ένα ελάχιστο ποσοστό της οφειλής που «συνδέεται» με την κατάσχεση.

Παράλληλα, η διαδικασία γίνεται ψηφιακά, με σαφή βήματα, ώστε να μειωθεί η γραφειοκρατία και οι καθυστερήσεις που συχνά καθιστούσαν μια μεταβίβαση πρακτικά αδύνατη.

Πώς γίνεται η αποδέσμευση κατασχεμένου ακινήτου μέσω myAADE

Η αίτηση για άρση της κατάσχεσης υποβάλλεται ψηφιακά στην πύλη myAADE (myaade.gr), από την εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», ακολουθώντας τη διαδρομή:

Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία

Η ψηφιακή υποβολή περιορίζει τις μετακινήσεις και επιτρέπει στον φορολογούμενο να παρακολουθεί πιο οργανωμένα την πορεία του αιτήματος, ενώ διευκολύνει και τον συντονισμό με τον/την συμβολαιογράφο που θα αναλάβει τη μεταβίβαση.

Οι προϋποθέσεις για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης

Για να προχωρήσει η άρση της κατάσχεσης και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση με επαχθή αιτία, πρέπει να πληρούνται σωρευτικά συγκεκριμένοι όροι:

1) Ο οφειλέτης να δικαιούται, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής (άρθρο 12 ΚΦΔ).

2) Το τίμημα της πώλησης να μην είναι χαμηλότερο:
– από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή
– από την αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.

3) Από το τίμημα της μεταβίβασης, να παρακρατείται από τον/την συμβολαιογράφο και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης.

Το τελικό ποσοστό παρακράτησης μπορεί να είναι μεγαλύτερο από 25% και καθορίζεται βάσει κριτηρίων που σχετίζονται με:
– τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και
– την εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής.

4) Αν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση (βάσει ποσοστού κατάσχεσης) είναι μεγαλύτερο από το ποσό που προβλέπεται στο αποδεικτικό ενημερότητας ή στη βεβαίωση οφειλής, τότε αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό.

Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, εκδίδεται σχετική απόφαση και αποστέλλεται στον οφειλέτη μαζί με έγγραφο που αποτυπώνει τον υπολογισμό των συντελεστών βαρύτητας (φορολογική συνέπεια και εισπραξιμότητα).

Τι αλλάζει σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς

Μέχρι σήμερα, η άρση κατάσχεσης για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση ήταν, κατά κανόνα, συνδεδεμένη με την πλήρη εξόφληση του υπολοίπου της οφειλής. Αυτό δημιουργούσε έναν φαύλο κύκλο: ο ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να πουλήσει για να πληρώσει, αλλά έπρεπε να πληρώσει για να πουλήσει.

Με το νέο πλαίσιο, «ξεμπλοκάρουν οι μεταβιβάσεις στα κατασχεμένα ακίνητα» γιατί η αποδέσμευση μπορεί να στηριχθεί σε μερική καταβολή, μέσω παρακράτησης ποσού από το τίμημα. Έτσι, δίνεται πρακτική λύση σε περιπτώσεις όπου υπάρχει αγοραστής και συμφωνημένη τιμή, αλλά η κατάσχεση «παγώνει» τη διαδικασία.

Παράδειγμα εφαρμογής: Πώληση με κατάσχεση 80.000 ευρώ

Ένα φυσικό πρόσωπο θέλει να πουλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ. Εφόσον, βάσει των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία (100 βαθμοί), το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο κατώτατο όριο του 25%.

Στην περίπτωση αυτή, για την άρση της κατάσχεσης:
– θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ (25% × 80.000 ευρώ) από το τίμημα της πώλησης,
– εκτός αν οι διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής επιβάλλουν μεγαλύτερο ποσό. Τότε, για να αρθεί η κατάσχεση θα πρέπει να παρακρατηθεί αυτό το μεγαλύτερο ποσό (άρθρο 12 ΚΦΔ).

Μετά την καταβολή του ποσού που προκύπτει, μπορεί να αρθεί η κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση. Στο προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να εξοφλήσει ολόκληρες τις 80.000 ευρώ για να προχωρήσει η πώληση.

Πού να απευθυνθείτε για πληροφορίες και υποστήριξη

Για επιπλέον πληροφορίες ή διευκρινίσεις, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να απευθύνονται στην Εξυπηρέτηση Φορολογουμένων της ΑΑΔΕ, my1521:

– Τηλεφωνικά: στο 1521 (χωρίς χρέωση), εργάσιμες ημέρες 7:00–20:00
– Ψηφιακά: στο my1521 (24/7), επιλέγοντας: Θέματα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων > Δικαστικό – Κατασχέσεις > Άρση Κατασχέσεων

Σε κάθε περίπτωση, είναι κρίσιμο να υπάρχει συνεννόηση με τον/την συμβολαιογράφο, καθώς η παρακράτηση και απόδοση του ποσού στην ΑΑΔΕ αποτελεί κεντρικό βήμα για να προχωρήσει η διαδικασία.