Βραχυχρόνια μίσθωση: Σαρωτικοί έλεγχοι της ΑΑΔΕ σε αγγελίες και αδήλωτα εισοδήματα

Εκτεταμένους ηλεκτρονικούς ελέγχους στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δρομολογεί για το 2026 η ΑΑΔΕ, βάζοντας στο μικροσκόπιο όχι μόνο τις αγγελίες που ανεβαίνουν στις γνωστές ψηφιακές πλατφόρμες, αλλά και εισοδήματα προηγούμενων ετών που ενδέχεται να μην δηλώθηκαν πλήρως. Η νέα στρατηγική βασίζεται σε συστηματικές διασταυρώσεις δεδομένων και στοχεύει να κλείσει «παράθυρα» παρατυπιών, από την απουσία του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) έως αποκλίσεις μεταξύ όσων εισπράχθηκαν και όσων εμφανίστηκαν στις φορολογικές δηλώσεις.

Το σχέδιο ελέγχων της ΑΑΔΕ για τη βραχυχρόνια μίσθωση χωρίζεται σε δύο διακριτές δράσεις, οι οποίες αναμένεται να ολοκληρωθούν έως το τελευταίο τρίμηνο του 2026. Βασικό εργαλείο θα αποτελέσουν τα στοιχεία που διαβιβάζουν οι μεγάλες πλατφόρμες (Airbnb, Booking.com και Vrbo), σε συνδυασμό με τα δεδομένα που διαθέτει ήδη η φορολογική διοίκηση μέσα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις δηλώσεις των φορολογουμένων.

Βραχυχρόνια μίσθωση: Έλεγχος αγγελιών και ΑΜΑ για το φορολογικό έτος 2025

Η πρώτη δράση επικεντρώνεται στις καταχωρίσεις του φορολογικού έτους 2025 και έχει στο επίκεντρο τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου. Με απλά λόγια, η ΑΑΔΕ θα αντιπαραβάλει τα δεδομένα που εμφανίζονται στις πλατφόρμες με το επίσημο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, ώστε να επιβεβαιώσει ότι κάθε αγγελία αντιστοιχεί σε πραγματική, ενεργή και σωστά δηλωμένη καταχώριση.

Οι διασταυρώσεις αυτές δεν αφορούν μόνο την ύπαρξη ενός αριθμού στην αγγελία, αλλά τη γνησιότητα και την αντιστοίχισή του με το συγκεκριμένο ακίνητο. Στο πλαίσιο των ελέγχων μπορούν να αναδειχθούν περιπτώσεις όπως:
– αγγελίες που αναρτήθηκαν χωρίς καθόλου ΑΜΑ,
– αγγελίες που εμφανίζουν μη έγκυρο ή απενεργοποιημένο ΑΜΑ,
– περιπτώσεις όπου ο ΑΜΑ που αναγράφεται δεν αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο ακίνητο,
– ανακολουθίες μεταξύ των στοιχείων που εμφανίζονται στην πλατφόρμα και όσων έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.

Το προηγούμενο διάστημα, η εφαρμογή του πρωτοκόλλου συνεργασίας της ΑΑΔΕ με τις τρεις μεγάλες πλατφόρμες είχε ήδη παράξει χειροπιαστά αποτελέσματα: 12.145 καταχωρίσεις είχαν αποσταλεί προς απενεργοποίηση, επειδή δεν διέθεταν ΑΜΑ ή εμφάνιζαν αριθμό που δεν θεωρήθηκε έγκυρος. Πρόκειται για μια ένδειξη ότι οι έλεγχοι δεν είναι θεωρητικοί, αλλά οδηγούν σε άμεσες ενέργειες, όπως η απόσυρση προβληματικών αγγελιών.

Την ίδια στιγμή, η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης παραμένει δυναμική. Το 2025 υποβλήθηκαν περίπου 2,47 εκατ. δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής (αύξηση 6%), ενώ τα δηλωμένα μισθώματα πλησίασαν τα 974 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας άνοδο περίπου 10%. Τα μεγέθη αυτά εξηγούν γιατί η ΑΑΔΕ δίνει έμφαση σε αυτοματοποιημένους ελέγχους μεγάλης κλίμακας: όσο μεγαλύτερος ο όγκος συναλλαγών, τόσο σημαντικότερη η ανάγκη για διαφάνεια και ισότιμη φορολογική αντιμετώπιση.

Βραχυχρόνια μίσθωση: Διασταυρώσεις εισοδημάτων για τα έτη 2022 και 2023

Η δεύτερη δράση μετατοπίζει το ενδιαφέρον από τις αγγελίες στα εισοδήματα. Στο στόχαστρο μπαίνουν φυσικά πρόσωπα που απέκτησαν εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, χωρίς να ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα σχετική με τουριστικά καταλύματα.

Η διαδικασία έχει ως βάση τη σύγκριση τριών πηγών δεδομένων:
1) των ποσών που διαβιβάζουν οι πλατφόρμες,
2) των δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής,
3) των εισοδημάτων από ακίνητα που δήλωσαν οι φορολογούμενοι.

Αν από αυτή τη σύγκριση προκύπτει απόκλιση, τότε ενεργοποιούνται περαιτέρω ενέργειες συμμόρφωσης. Οι προηγούμενες διασταυρώσεις δείχνουν πόσο συχνά εμφανίζονται διαφορές: εντοπίστηκαν 24.383 διαφορετικά ΑΦΜ με απόκλιση άνω των 500 ευρώ ανάμεσα στα έσοδα που προέκυπταν από τις πλατφόρμες και στα ποσά που είχαν δηλωθεί στην Εφορία. Από αυτά, 6.222 αφορούσαν το 2020, 10.724 το 2021 και 17.525 το 2022, με τη σημείωση ότι ο ίδιος φορολογούμενος μπορεί να εμφανίζεται σε περισσότερα από ένα έτη.

Ενδιαφέρον παρουσιάζουν και τα αποτελέσματα της πιλοτικής εφαρμογής για τη διετία 2018-2019, όπου το 56% των φορολογουμένων οδηγήθηκε σε οικειοθελή συμμόρφωση. Δηλώθηκαν πρόσθετα εισοδήματα 7,23 εκατ. ευρώ, βεβαιώθηκαν φόροι 2,73 εκατ. ευρώ και έως το τέλος Μαΐου του 2025 είχαν εισπραχθεί περίπου 951.000 ευρώ. Τα στοιχεία αυτά ενισχύουν το μήνυμα ότι οι έλεγχοι δεν στοχεύουν μόνο σε κυρώσεις, αλλά και στη διόρθωση αποκλίσεων πριν η υπόθεση κλιμακωθεί.

Πρόστιμα και συνέπειες για παραβάσεις

Η νομοθεσία προβλέπει αυστηρές κυρώσεις για όσους αγνοούν τις βασικές υποχρεώσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση. Για απουσία εγγραφής στο Μητρώο ή για μη αναγραφή του ΑΜΑ στην αγγελία, προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% των εσόδων από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με κατώτατο όριο τις 5.000 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής, οι κυρώσεις αυξάνονται, ενισχύοντας το ρίσκο για όσους συνεχίζουν να λειτουργούν εκτός πλαισίου.

Οι σαρωτικοί έλεγχοι που σχεδιάζει η ΑΑΔΕ το 2026 δείχνουν ότι η εποχή της «χαλαρής» εποπτείας στη βραχυχρόνια μίσθωση τελειώνει. Με διασταυρώσεις σε αγγελίες, ΑΜΑ και εισοδήματα προηγούμενων ετών, η φορολογική διοίκηση επιδιώκει να εντοπίσει γρήγορα τις αποκλίσεις και να διασφαλίσει ότι οι δηλώσεις αντανακλούν την πραγματική εικόνα. Για τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές, το μήνυμα είναι ξεκάθαρο: σωστή καταχώριση, έγκυρος ΑΜΑ και πλήρης δήλωση εσόδων αποτελούν πλέον τη βασική προϋπόθεση για ασφαλή και νόμιμη δραστηριότητα στη βραχυχρόνια μίσθωση.