Το Airbnb εμπρός σε νέους περιορισμούς: Η νομοθεσία από την ΕΕ και τα σενάρια για νέα μέτρα στην Ελλάδα

Η εκρηκτική άνοδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε πλατφόρμες όπως το Airbnb έχει αναδιαμορφώσει τις αγορές κατοικίας σε όλη την Ευρώπη και ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα της Ελλάδας. Πολλοί ιδιοκτήτες στράφηκαν την τελευταία δεκαετία στη βραχυχρόνια εκμετάλλευση ακινήτων για πρόσθετο εισόδημα, με άμεση συνέπεια να μειωθεί η προσφορά προσιτών κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση. Το φαινόμενο, σε συνδυασμό με την αργή «επιστροφή» των λεγόμενων κλειστών κατοικιών στην αγορά, έχει εντείνει τη στεγαστική κρίση και επιταχύνει τις ρυθμιστικές πρωτοβουλίες τόσο σε εθνικό όσο και σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Σήμερα, το Airbnb βρίσκεται ξανά στο επίκεντρο, με νέα περιοριστικά μέτρα να συζητούνται και να εφαρμόζονται, στοχεύοντας σε ισορροπία ανάμεσα στον τουρισμό, το εισόδημα των ιδιοκτητών και το δικαίωμα των πολιτών σε προσιτή στέγη.

Τα ισχύοντα μέτρα και τα πρόστιμα στην Ελλάδα

Η Ελλάδα έχει ήδη ενεργοποιήσει ένα πλέγμα ρυθμίσεων για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Ενδεικτικά, από 1η Ιουλίου έως 31 Δεκεμβρίου 2026 ισχύει περιορισμός στις νέες εγγραφές στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα στην Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Η παράβαση επιφέρει διοικητικό πρόστιμο ίσο με το 50% του δηλωθέντος εισοδήματος από τη δραστηριότητα.

Παράλληλα, ακίνητα σε απαγορευμένες ζώνες της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης που διαγράφονται από το Μητρώο δεν μπορούν να επανενταχθούν πριν από το τέλος του 2026. Σε περίπτωση υποτροπής εντός του ίδιου φορολογικού έτους, μετά το πρώτο πρόστιμο, οι κυρώσεις γίνονται βαρύτερες, με κατώτατο όριο τα 40.000 ευρώ. Το μήνυμα είναι σαφές: η αυθαίρετη και ανεξέλεγκτη λειτουργία βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν θα γίνεται ανεκτή, ιδίως όπου η πίεση στη στέγη είναι έντονη.

Τι αλλάζει σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη

Στο τραπέζι βρίσκεται η παράταση για έναν ακόμη χρόνο του «παγώματος» στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων. Εξετάζεται επίσης η γεωγραφική επέκταση περιορισμών σε νησιά με οξυμένο στεγαστικό πρόβλημα, όπου η εποχικότητα και ο υπερτουρισμός καθιστούν τις μακροχρόνιες μισθώσεις δυσεύρετες για εργαζόμενους και μόνιμους κατοίκους.

Φορολογικά κίνητρα για στροφή σε μακροχρόνια μίσθωση

Για να ενθαρρυνθεί η επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά, έχουν θεσπιστεί φορολογικά κίνητρα: απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες σε συγκεκριμένες νέες μακροχρόνιες μισθώσεις, υπό προϋποθέσεις. Ο στόχος είναι διττός: αφενός να ανακουφιστεί το διαθέσιμο απόθεμα προσιτών κατοικιών, αφετέρου να παραμείνει ελκυστική η ιδιοκτησία σε ένα περιβάλλον αυξημένων δαπανών συντήρησης και φόρων.

Σενάρια για νέα μέτρα στην Ελλάδα

Παρά τα υφιστάμενα εργαλεία, η κυβέρνηση εξετάζει περαιτέρω παρεμβάσεις ενόψει της ΔΕΘ, καθώς εκτιμάται ότι οι σημερινοί κανόνες δεν επαρκούν. Μεταξύ των σεναρίων:
– διαφοροποιημένο φορολογικό καθεστώς για τη βραχυχρόνια μίσθωση,
– αδειοδοτικές απαιτήσεις ή τέλη σε περιοχές υψηλής ζήτησης,
– στοχευμένοι χρονικοί ή ποσοτικοί περιορισμοί όπου διαπιστώνεται έντονη στεγαστική πίεση.

Η φιλοσοφία των προτάσεων είναι να διατηρηθεί ένα λειτουργικό πλαίσιο για πλατφόρμες τύπου Airbnb, χωρίς να υπονομεύεται η κοινωνική συνοχή και η πρόσβαση των πολιτών σε στέγη.

Η ευρωπαϊκή διάσταση: Affordable Housing Act

Το στεγαστικό ζήτημα δεν αφορά μόνο την Ελλάδα. Σε όλη την ΕΕ, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν σχεδόν κατά δύο τρίτα από το 2015 έως το 2025, ενώ τα ενοίκια ανέβηκαν πάνω από ένα πέμπτο, σύμφωνα με τη Eurostat. Σε πολλές χώρες, οι τιμές τρέχουν πιο γρήγορα από τα εισοδήματα, εκτοπίζοντας νεότερες γενιές από την αγορά. Βασική αιτία είναι η χρόνια υστέρηση στην προσφορά νέων κατοικιών, ιδιαίτερα σε πυκνοκατοικημένες περιοχές με αυστηρούς πολεοδομικούς περιορισμούς.

Σε αυτό το πλαίσιο, η Κομισιόν ετοιμάζει την πρωτοβουλία Affordable Housing Act (AHA), η οποία –σύμφωνα με ρεπορτάζ των Financial Times– θα προσδιορίζει σαφή κριτήρια για τα αναλογικά μέτρα που μπορούν να λαμβάνουν πόλεις και περιφέρειες απέναντι στις στεγαστικές πιέσεις. Η στόχευση είναι διπλή: να διευκολύνει την επιβολή στοχευμένων περιορισμών όπου απαιτείται και να προστατεύσει ταυτόχρονα την ελεύθερη παροχή υπηρεσιών και τον υγιή ανταγωνισμό.

Παραδείγματα από Βαρκελώνη και Τοσκάνη

Η Ευρώπη ήδη πειραματίζεται με αυστηρότερες πολιτικές. Η Βαρκελώνη έχει ανακοινώσει πρόθεση να καταργήσει πλήρως τις ενοικιάσεις σε τουρίστες έως το 2028, ενώ στη Φλωρεντία το περιφερειακό δικαστήριο της Τοσκάνης στήριξε το δημοτικό συμβούλιο που ζητούσε περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Από την άλλη πλευρά, ιδιοκτήτες και επαγγελματίες τουρισμού υποστηρίζουν ότι οι καθολικές απαγορεύσεις μπορεί να παραβιάζουν την ελευθερία παροχής υπηρεσιών, ζήτημα που το ευρωπαϊκό δίκαιο αντιμετωπίζει με ιδιαίτερη ευαισθησία. Το ζητούμενο είναι ρυθμίσεις που να αντέχουν νομικά, να είναι στοχευμένες και ανάλογες με το μέγεθος του προβλήματος.

Πού οφείλεται η κρίση και τι σημαίνει για τους πολίτες

Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι η μοναδική αιτία της στεγαστικής κρίσης, αλλά λειτουργεί επιταχυντικά όπου η προσφορά είναι ήδη ανεπαρκής. Η μειωμένη οικοδομική δραστηριότητα, οι καθυστερήσεις σε πολεοδομικές άδειες, το αυξημένο κόστος κατασκευών και η υψηλή ζήτηση από τον τουρισμό και τη βραχυχρόνια μίσθωση δημιουργούν ένα εκρηκτικό μείγμα. Για τους ενοικιαστές, αυτό μεταφράζεται σε υψηλότερα ενοίκια και μικρότερη διαθεσιμότητα. Για τους ιδιοκτήτες, το Airbnb παραμένει εναλλακτική που αποφέρει εισόδημα, αλλά υπόκειται πλέον σε αυστηρότερη εποπτεία.

Η πρόκληση για τα κράτη-μέλη και τους δήμους είναι να υιοθετήσουν εργαλεία που αυξάνουν την προσφορά κατοικιών (μέσω κινήτρων για ανακαίνιση, ενεργοποίηση κενών ακινήτων και νέες κατασκευές), ενώ ταυτόχρονα θέτουν σαφείς κανόνες στη βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε περιοχές υψηλής πίεσης. Έτσι, οι ρυθμίσεις για το Airbnb δεν αποσκοπούν στην τιμωρία, αλλά στη διασφάλιση ότι ο τουρισμός και η κατοικία μπορούν να συνυπάρξουν βιώσιμα.

Συμπέρασμα: Προς μια ισορροπία ανάμεσα στο Airbnb και το δικαίωμα στη στέγη

Το επόμενο διάστημα αναμένονται εξελίξεις τόσο από την Αθήνα όσο και από τις Βρυξέλλες. Στην Ελλάδα, νέα μέτρα –από διαφοροποίηση φορολογίας μέχρι αδειοδοτήσεις σε «θερμά» σημεία– συζητούνται για να αναχαιτίσουν την ανεξέλεγκτη εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, το Affordable Housing Act φιλοδοξεί να προσφέρει ένα κοινό πλαίσιο ώστε οι πόλεις να εφαρμόζουν στοχευμένες, νόμιμα θωρακισμένες παρεμβάσεις. Η επιτυχία θα κριθεί από την ικανότητα των πολιτικών να επαναφέρουν διαθέσιμα και προσιτά σπίτια στην αγορά, χωρίς να ακυρώνουν τα οφέλη που έφερε το Airbnb για χιλιάδες ιδιοκτήτες και τοπικές οικονομίες. Με ισορροπημένες ρυθμίσεις, διαφάνεια και συνεργασία όλων των εμπλεκομένων, το Airbnb μπορεί να ενταχθεί σε ένα βιώσιμο μοντέλο αστικής διαχείρισης που υπηρετεί τόσο τον κάτοικο όσο και τον επισκέπτη.