Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες ακινήτων με το ΜΙΔΑ: Διορθώσεις στο Ε9 χωρίς πρόστιμα, το 2027 οι ρυθμίσεις στον ΕΝΦΙΑ

Αντίστροφη μέτρηση έχει ξεκινήσει για την ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ, με το νέο πλαίσιο να «κλειδώνει» μια κρίσιμη περίοδο προσαρμογής για τους ιδιοκτήτες. Στόχος είναι να δοθεί χρόνος ώστε να διορθωθούν λάθη και ασυμφωνίες στα στοιχεία των ακινήτων πριν αρχίσουν οι εκτεταμένες ηλεκτρονικές διασταυρώσεις και οι κυρώσεις.

Με τον νόμο 5313/2026, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ, το ΜΙΔΑ αποκτά πιο ξεκάθαρους κανόνες λειτουργίας, ενώ οι ιδιοκτήτες αποκτούν ένα σημαντικό «παράθυρο» για διορθώσεις στο Ε9 χωρίς πρόστιμα και χωρίς αναδρομικές επιβαρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Το βασικό μήνυμα είναι απλό: το ΜΙΔΑ έρχεται να συγκεντρώσει σε ένα ενιαίο σημείο την εικόνα της ακίνητης περιουσίας, αλλά η Πολιτεία αναγνωρίζει ότι για χρόνια έχουν συσσωρευτεί σφάλματα σε τετραγωνικά, χρήσεις και περιγραφές. Γι’ αυτό, στο ξεκίνημα δίνεται έμφαση στη διόρθωση και όχι στην τιμωρία, τουλάχιστον για ένα μεταβατικό διάστημα.

ΜΙΔΑ: Διορθώσεις στο Ε9 χωρίς πρόστιμα και χωρίς αναδρομικό ΕΝΦΙΑ

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τα τετραγωνικά και γενικότερα τις αποκλίσεις που εμφανίζονται ανάμεσα στην πραγματική επιφάνεια ενός ακινήτου και σε ό,τι έχει αποτυπωθεί στο Ε9, στο Κτηματολόγιο ή ακόμη και στους τίτλους ιδιοκτησίας.

Στην πράξη, οι αποκλίσεις αυτές δεν είναι σπάνιες: προκύπτουν από παλιές οικοδομικές άδειες, από λάθη καταχώρισης, από διαφορετικούς τρόπους μέτρησης ή από μεταγενέστερες τακτοποιήσεις.

Με το νέο πλαίσιο του ΜΙΔΑ:

– Αν η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από αυτή που έχει δηλωθεί, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να δηλώσει το σωστό εμβαδόν στο ΜΙΔΑ χωρίς πρόστιμα και χωρίς αναδρομικό ΕΝΦΙΑ για προηγούμενα έτη. Ο πρόσθετος φόρος που θα προκύψει από την αύξηση της επιφάνειας θα υπολογιστεί από το φορολογικό έτος 2027 και μετά.
– Αν, αντίθετα, η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από αυτή που εμφανίζεται στα επίσημα στοιχεία, η διόρθωση θα γίνεται υπό πιο αυστηρή τεκμηρίωση: απαιτείται Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου που να αποδεικνύει το πραγματικό εμβαδόν. Και σε αυτή την περίπτωση, τυχόν μείωση του ΕΝΦΙΑ θα ισχύσει από το 2027, χωρίς αναδρομική προσαρμογή για παρελθόντα έτη.

Με άλλα λόγια, το ΜΙΔΑ επιχειρεί να «καθαρίσει» το τοπίο των στοιχείων, αλλά μεταφέρει τις φορολογικές επιπτώσεις στο μέλλον, ώστε να μη δημιουργηθεί κύμα αναδρομικών χρεώσεων ή επιστροφών.

Νέες υποχρεώσεις στο ΜΙΔΑ για μισθώσεις και δωρεάν παραχωρήσεις

Ο νόμος δεν σταματά στα τετραγωνικά. Εισάγει και μια νέα, πρακτική υποχρέωση: κάθε φορά που αλλάζει η χρήση ενός ακινήτου, θα πρέπει να ενημερώνεται το ΜΙΔΑ. Αυτό αφορά περιπτώσεις όπως:

– νέα μίσθωση,
– λήξη μίσθωσης,
– δωρεάν παραχώρηση,
– αλλαγές που επηρεάζουν το καθεστώς αξιοποίησης/χρήσης.

Αν δεν υποβληθεί η σχετική ενημέρωση μέσα στις προβλεπόμενες προθεσμίες, προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο 500 ευρώ. Η εφαρμογή του συγκεκριμένου προστίμου ξεκινά από την 1η Νοεμβρίου 2026, κάτι που πρακτικά δίνει ένα χρονικό περιθώριο προσαρμογής πριν αρχίσουν οι αυστηρότερες συνέπειες.

Παράλληλα, καθορίζονται πρόστιμα και για ανακριβείς δηλώσεις:
– 1.000 ευρώ όταν η ανακρίβεια συνδέεται με λήψη επιδοτήσεων ή άλλων κρατικών ενισχύσεων,
– 100 ευρώ στις υπόλοιπες περιπτώσεις ανακριβών στοιχείων.

Η διαβάθμιση αυτή δείχνει ότι το ΜΙΔΑ δεν στοχεύει μόνο στη φορολογία ακινήτων, αλλά και στη θωράκιση του κράτους απέναντι σε στρεβλώσεις που μπορεί να επηρεάζουν επιδόματα, ενισχύσεις ή άλλα προγράμματα.

Από το 2027 οι ρυθμίσεις στον ΕΝΦΙΑ

Κεντρική διάταξη του νέου πλαισίου είναι ότι οι αλλαγές που επηρεάζουν τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ θα εφαρμοστούν από το φορολογικό έτος 2027. Αυτό σημαίνει ότι οι δηλώσεις που θα υποβληθούν μέσω ΜΙΔΑ, στο πλαίσιο της έναρξης λειτουργίας του, δεν θα αντιμετωπίζονται ως «ανακριβείς» για προηγούμενα χρόνια και δεν θα ενεργοποιούν κυρώσεις για το παρελθόν.

Οι νέες χρεώσεις (σε περίπτωση μεγαλύτερης επιφάνειας) ή οι μειώσεις (σε περίπτωση μικρότερης, με τεκμηρίωση) θα αποτυπωθούν μόνο στα επόμενα φορολογικά έτη.

Στην πράξη, το ΜΙΔΑ φιλοδοξεί να δημιουργήσει μια ενιαία και λειτουργική βάση δεδομένων της ακίνητης περιουσίας, η οποία θα αποτελέσει το θεμέλιο για μελλοντικές ηλεκτρονικές διασταυρώσεις. Όσο πιο ορθά και επικαιροποιημένα είναι τα στοιχεία, τόσο μειώνεται ο κίνδυνος εκπλήξεων, καθυστερήσεων ή αμφισβητήσεων σε συναλλαγές, δηλώσεις και φορολογικές υποχρεώσεις.

Οι επισημάνσεις της ΠΟΜΙΔΑ και τα σημεία προβληματισμού

Η ΠΟΜΙΔΑ χαρακτηρίζει ιδιαίτερα σημαντική τη δυνατότητα διόρθωσης των στοιχείων χωρίς αναδρομικές επιβαρύνσεις, εκτιμώντας ότι θα βοηθήσει εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες να τακτοποιήσουν εκκρεμότητες που συχνά κρατούν χρόνια. Ταυτόχρονα, ζητά να δοθούν επαρκείς προθεσμίες για την εφαρμογή του ΜΙΔΑ, επισημαίνοντας ότι η έναρξη λειτουργίας του συμπίπτει με την περίοδο των θερινών αδειών, όταν η πρακτική δυνατότητα συγκέντρωσης δικαιολογητικών και συντονισμού με μηχανικούς ή λογιστές είναι μειωμένη.

Ιδιαίτερη ένσταση εκφράζεται και για το πρόστιμο των 500 ευρώ σε περίπτωση μη έγκαιρης ενημέρωσης, το οποίο χαρακτηρίζεται δυσανάλογο, ειδικά όταν πρόκειται για παραλείψεις που μπορεί να οφείλονται σε άγνοια, ασάφειες διαδικασιών ή καθυστερήσεις τρίτων.