Στα ύψη οι τιμές των ακινήτων στα ελληνικά νησιά

Η Ελλάδα συνεχίζει να κερδίζει έδαφος στον παγκόσμιο χάρτη της κατοικίας, καθώς η ζήτηση από το εξωτερικό παραμένει ισχυρή και οι τιμές ακινήτων στα ελληνικά νησιά κινούνται σταθερά ανοδικά. Τα πιο πρόσφατα στοιχεία του Spitogatos για το β’ τρίμηνο του 2026 σκιαγραφούν μια αγορά που «τρέχει»: σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς οι ζητούμενες τιμές έχουν ξεφύγει από τους μέσους όρους, με ετήσιες αυξήσεις που σε ορισμένες περιπτώσεις ξεπερνούν το 30%.

Παράλληλα, σύμφωνα με την Elxis – At Home in Greece, το 30,8% των ξένων δυνητικών αγοραστών αναζητά ακίνητο στην Ελλάδα με στόχο τη μόνιμη διαμονή, γεγονός που αλλάζει τις ισορροπίες σε μια αγορά που μέχρι πρόσφατα κινούνταν κυρίως από τη ζήτηση για εξοχικές κατοικίες.

Τιμές ακινήτων στα ελληνικά νησιά: τάσεις και ρεκόρ στο β’ τρίμηνο 2026

Στον «χάρτη» των νησιών, η Αντίπαρος ξεχωρίζει με διαφορά. Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών άγγιξε τα 7.600 ευρώ/τ.μ., επίπεδο που ξεπερνά ακόμη και τη Μύκονο, παρά το σαφώς μικρότερο απόθεμα. Το στοιχείο που εξηγεί εν μέρει την ένταση των τιμών είναι η ποιότητα και το είδος του διαθέσιμου προϊόντος: από τα 149 διαθέσιμα διαμερίσματα προς πώληση στο νησί το β’ τρίμηνο του 2026, τα 104 ήταν νεόδμητα, έτοιμα προς άμεση κατοίκηση.

Σε ευρύτερο επίπεδο, στα Νησιά του Αιγαίου η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώθηκε στα 2.941 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 5,9%, και την Πάτμο να καταγράφει τις υψηλότερες τιμές. Στα Ιόνια Νησιά η μέση τιμή έφτασε τα 2.531 ευρώ/τ.μ., επίσης με άνοδο 5,9% σε ετήσια βάση, ενώ οι Παξοί ξεχωρίζουν για τη δυναμική τους. Η Κρήτη καταγράφει μέση τιμή 2.250 ευρώ/τ.μ., με την ετήσια αύξηση στο 6,9% και τη σωρευτική άνοδο της τελευταίας πενταετίας να αγγίζει το 50%, ένδειξη σταθερής και παρατεταμένης ζήτησης.

Ποιοι αγοράζουν και πού: η ξένη ζήτηση οδηγός της αγοράς

Το ενδιαφέρον από το εξωτερικό παραμένει ιδιαίτερα έντονο. Στην πρώτη θέση βρίσκονται αγοραστές από τις ΗΠΑ, ενώ ακολουθούν το Ηνωμένο Βασίλειο, η Γερμανία, η Ολλανδία και η Γαλλία. Αξιοσημείωτη είναι η αύξηση από την Αυστραλία, κυρίως από τη συνδεδεμένη με την Ελλάδα διασπορά, με το ενδιαφέρον να έχει διπλασιαστεί σε σχέση με πέρυσι.

Ως προς τη γεωγραφία της ζήτησης, οι ξένοι αγοραστές στρέφονται με συνέπεια προς τις Κυκλάδες και τα Δωδεκάνησα, ενώ υψηλή απήχηση συγκεντρώνουν επίσης τα Χανιά, η Κέρκυρα και το Ηράκλειο. Στα στοιχεία που εξετάζει η Elxis, η Κρήτη βρίσκεται πρώτη σε προτιμήσεις με ποσοστό 42,9%, ακολουθούμενη από την Πελοπόννησο με 22,9% και τα Ιόνια Νησιά με 12,7%. Η κατανομή αυτή υπογραμμίζει έναν συνδυασμό κριτηρίων: εύκολη πρόσβαση, ανεπτυγμένες υποδομές, ζωντανή τοπική αγορά και έντονη εποχικότητα που διασφαλίζει διαχρονική αξία.

Κίνητρα αγοράς: μόνιμη εγκατάσταση, εξοχικό ή επένδυση

Παρά την αισθητή στροφή προς τη μόνιμη διαμονή (30,8%), η πλειονότητα των ξένων αγοραστών εξακολουθεί να αναζητά εξοχική κατοικία: το 44,4% δηλώνει ως βασικό κίνητρο την απόκτηση δεύτερης κατοικίας. Ένα 17,8% κινείται πρωτίστως με επενδυτικά κριτήρια, ενώ μόλις 7% ενδιαφέρεται για την απόκτηση άδειας διαμονής μέσω του προγράμματος Golden Visa.

Η υποχώρηση του ενδιαφέροντος για τη Golden Visa σχετίζεται και με τους ισχύοντες περιορισμούς: όσοι αξιοποιούν το πρόγραμμα δεν μπορούν να εκμεταλλεύονται επενδυτικά το ακίνητό τους μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το πλαίσιο αυτό αλλάζει τους υπολογισμούς απόδοσης και στρέφει αρκετούς αγοραστές σε αγορές με καθαρά ιδιοχρηστικό χαρακτήρα ή σε εναλλακτικές τοποθεσίες και τύπους ακινήτων.

Φορολογικά κίνητρα για συνταξιούχους: γιατί αυξάνεται η μόνιμη κατοικία

Στην αυξημένη ελκυστικότητα της μόνιμης εγκατάστασης συμβάλλει καθοριστικά και το ειδικό φορολογικό καθεστώς για ξένους συνταξιούχους. Όσοι πληρούν τις προϋποθέσεις μπορούν να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα και να φορολογούνται με σταθερό συντελεστή 7% για 15 έτη.

Απαραίτητες προϋποθέσεις είναι: ύπαρξη συμφωνίας αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ελλάδας και της χώρας καταβολής της σύνταξης, διαμονή στην Ελλάδα για τουλάχιστον 183 ημέρες ετησίως και μη ιδιότητα φορολογικού κατοίκου Ελλάδας για πέντε από τα έξι προηγούμενα έτη. Το συγκεκριμένο κίνητρο προσφέρει προβλεψιμότητα και ενισχύει την απόφαση μόνιμης μετεγκατάστασης, ειδικά σε προορισμούς με καλή υγειονομική και τουριστική υποδομή.

Τι ζητούν οι αγοραστές: νεόδμητα, βίλες και άμεση παράδοση

Οι προτιμήσεις των ξένων είναι σαφείς και επηρεάζουν άμεσα το πού διαμορφώνονται οι τιμές ακινήτων στα ελληνικά νησιά. Το 71,7% αναζητά νεόδμητες ή έτοιμες προς χρήση κατοικίες, περιορίζοντας το ενδιαφέρον για ακίνητα που απαιτούν εκτεταμένες ανακαινίσεις. Παράλληλα, το 68,2% προτιμά βίλες – συχνά με ιδιωτικές παροχές και θέα στη θάλασσα – ενώ μόλις το 17,2% στρέφεται σε διαμερίσματα. Ο μέσος προϋπολογισμός κινείται μεταξύ 320.000 και 340.000 ευρώ, εύρος που δικαιολογεί τη δυναμική σε προορισμούς όπου το προσφερόμενο προϊόν είναι υψηλών προδιαγραφών αλλά περιορισμένου αποθέματος.

Περιορισμένη προσφορά, έντονη ζήτηση: η εξίσωση των τιμών

Η τρέχουσα εικόνα της αγοράς καταδεικνύει ότι η Ελλάδα παραμένει ισχυρός πόλος έλξης για όσους επιδιώκουν είτε εξοχική είτε μόνιμη κατοικία. Σε αρκετά νησιά, όμως, το διαθέσιμο απόθεμα – ιδιαίτερα σε νεόδμητες, αυτόνομες κατοικίες – υπολείπεται της ζήτησης.

Αυτό το ανισοβαρές ισοζύγιο διατηρεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα και ωθεί λιγότερο κορεσμένους προορισμούς σε ταχύτερους ρυθμούς ανόδου, καθώς οι αγοραστές αναζητούν εναλλακτικές με καλή σχέση ποιότητας-τιμής.