Νέες κοινωνικές κατοικίες: Με δύο παρεμβάσεις στο ΦΠΑ η καθιέρωση ισχυρών κινήτρων – Στα πρότυπα Πορτογαλίας και Γαλλίας το κυβερνητικό σχέδιο

Με βασικό ζητούμενο την ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας —χωρίς να «παγώσει» η οικοδομική δραστηριότητα και χωρίς να χαθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον για τα νεόδμητα— η κυβέρνηση προχωρά σε δύο κρίσιμες παρεμβάσεις στον ΦΠΑ. Στον πυρήνα του σχεδιασμού βρίσκεται ο ΦΠΑ στις νέες κοινωνικές κατοικίες: αφενός η θεσμοθέτηση μειωμένου συντελεστή για την κατασκευή κατοικιών που θα διοχετεύονται σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα, αφετέρου η παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων και για το 2027.

Η διπλή αυτή κίνηση επιχειρεί να απαντήσει σε ένα πραγματικό δίλημμα της αγοράς: πώς αυξάνεται το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών για οικογένειες και ευάλωτα νοικοκυριά, χωρίς να υπονομεύεται η βιωσιμότητα των κατασκευών και η χρηματοδότηση νέων έργων. Το εργαλείο που επιλέγεται είναι φορολογικό, με στοχευμένα κίνητρα και δικλίδες ώστε τα οφέλη να μεταφράζονται σε πραγματικά «προσιτά» σπίτια.

ΦΠΑ στις νέες κοινωνικές κατοικίες: Το κίνητρο που «κλειδώνει» προσιτά ενοίκια

Η παροχή μειωμένου ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών που θα διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα αποτελεί μέρος του τρίτου πυλώνα του δεκαετούς Εθνικού Σχεδίου για τη Στεγαστική Πολιτική (2026-2035). Ο πυλώνας αυτός δεν περιορίζεται σε ένα μόνο μέτρο: συνδέει την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, τη βιωσιμότητα του οικιστικού αποθέματος, τις δομικές μεταρρυθμίσεις (με έμφαση στα φορολογικά εργαλεία) και, κρίσιμα, ένα πιο συνεκτικό σύστημα διακυβέρνησης της στέγασης.

Η ευρωπαϊκή βάση υπάρχει ήδη. Η Ε.Ε. έχει δώσει «πράσινο φως» μέσα από την Οδηγία 2022/542 για τον ΦΠΑ, η οποία επιτρέπει την εφαρμογή μειωμένων συντελεστών στην «παροχή και την κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής». Αυτό σημαίνει ότι το κράτος μπορεί να προσφέρει ουσιαστική φορολογική ελάφρυνση στους κατασκευαστές, με αντάλλαγμα δεσμεύσεις που εγγυώνται ότι τα ακίνητα θα υπηρετήσουν την ανάγκη για προσιτή στέγη.

Παράλληλα, το μέτρο μπορεί να «κουμπώσει» με πρόσθετα φορολογικά κίνητρα —όπως μείωση ή απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ— ώστε να γίνει ακόμη ελκυστικότερο για ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές να αναπτύξουν κατοικίες προσιτού κόστους. Το ζητούμενο είναι να μειωθεί το κόστος κατασκευής και διακράτησης, έτσι ώστε ο τελικός στόχος (χαμηλότερο ενοίκιο) να είναι οικονομικά εφικτός.

Κομβική, όμως, είναι και η πρόβλεψη για «δικλείδες ασφαλείας». Εξετάζεται η δυνατότητα θέσπισης μηχανισμού επιστροφής των φορολογικών ωφελημάτων σε περιπτώσεις πρόωρης πώλησης, αλλαγής χρήσης ή μετατροπής της κατοικίας σε βραχυχρόνια μίσθωση. Με άλλα λόγια, το κίνητρο δεν θα λειτουργεί ως απλή επιδότηση, αλλά ως συμβόλαιο: μειωμένος ΦΠΑ με αντάλλαγμα πραγματική προσφορά μακροχρόνιων προσιτών μισθώσεων.

Στα πρότυπα Πορτογαλίας και Γαλλίας: Τι δείχνουν τα ευρωπαϊκά μοντέλα

Ως ευρωπαϊκά παραδείγματα που καταγράφονται στον σχεδιασμό ξεχωρίζουν η Πορτογαλία και η Γαλλία, όπου οι μειωμένοι συντελεστές ΦΠΑ έχουν ενταχθεί σε συγκεκριμένα προγράμματα με σαφείς όρους, χρονικές δεσμεύσεις και μηχανισμούς συμμόρφωσης.

Πορτογαλία: 6% ΦΠΑ με προϋποθέσεις και «πακέτο» κινήτρων

Στην Πορτογαλία εφαρμόζεται συντελεστής 6% (έναντι 23%) στο πλαίσιο πολιτικών προσιτής κατοικίας. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το πρόγραμμα 97/2026, το οποίο προβλέπει μειωμένο ΦΠΑ στην κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση, υπό προϋποθέσεις όπως ανώτατο όριο ενοικίου. Ενδεικτικά, η μίσθωση πρέπει να ξεκινήσει εντός 24 μηνών και να διατηρηθεί για τουλάχιστον 36 μήνες μέσα σε διάστημα πέντε ετών.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι Συμβάσεις Επένδυσης για Ενοικίαση, οι οποίες απευθύνονται σε θεσμικούς επενδυτές και προσφέρουν ένα πιο ολοκληρωμένο «πακέτο»: ΦΠΑ 6% στην κατασκευή, απαλλαγή από φόρο μεταβίβασης (IMT) και χαρτόσημο, απαλλαγή από τον φόρο ακινήτων (IMI) για οκτώ χρόνια, καθώς και επιστροφή του 50% του ΦΠΑ για δαπάνες μελετών και μηχανικών. Κρίσιμη προϋπόθεση είναι τουλάχιστον το 70% του κτιρίου να διατίθεται με προσιτό μίσθωμα.

Γαλλία: 10% για προσιτή κατοικία, 5,5% για κοινωνική — με μακροχρόνια δέσμευση

Στη Γαλλία ο φορολογικός κώδικας προβλέπει μειωμένο ΦΠΑ 10% (αντί 20%) για την ενδιάμεση ή προσιτή κατοικία (LLI), ενώ για αμιγώς κοινωνικές κατοικίες ο συντελεστής μπορεί να φτάσει στο 5,5%. Η στόχευση αφορά κυρίως νομικά πρόσωπα και θεσμικούς επενδυτές σε περιοχές με υψηλή στεγαστική πίεση.

Οι όροι είναι σαφείς: τα ακίνητα πρέπει να χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, υπάρχουν εισοδηματικά όρια για τους ενοικιαστές και ανώτατα όρια μισθώματος ανά τετραγωνικό. Επιπλέον, λειτουργεί μηχανισμός επιστροφής του φορολογικού οφέλους έως και για 20 χρόνια σε περίπτωση μη τήρησης των δεσμεύσεων. Έτσι, ο μειωμένος συντελεστής δεν είναι απλώς μια ευκαιριακή έκπτωση, αλλά ένας τρόπος να «κλειδώνει» η προσιτή κατοικία σε βάθος χρόνου.

Παράταση αναστολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων και για το 2027

Το δεύτερο σκέλος του σχεδίου αφορά την αγορά νεόδμητων: για ακόμη έναν χρόνο αναμένεται να ανασταλεί η επιβολή ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων, με το μέτρο να εκτιμάται ότι θα ενταχθεί στο πακέτο ανακοινώσεων της ΔΕΘ. Η αναστολή θεωρείται κομβική για τη στήριξη της οικοδομής και τη διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος, καθώς μειώνει σημαντικά το τελικό κόστος απόκτησης μιας νέας κατοικίας.

Το «πάγωμα» αφορά αδιάθετα ακίνητα κατασκευαστών από οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί από το 2006 και μετά, είτε πρόκειται για ιδιόκτητα ακίνητα είτε για ακίνητα μέσω αντιπαροχής, εφόσον εντάσσονται στην αίτηση αναστολής. Με το ισχύον καθεστώς, αντί για ΦΠΑ 24%, οι αγοραστές επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3%, περιορίζοντας αισθητά το συνολικό κόστος αγοράς.

Τι σημαίνει αυτό για την αγορά και τη στεγαστική πολιτική

Ο συνδυασμός μειωμένου ΦΠΑ στην παραγωγή προσιτών κατοικιών και παράτασης της αναστολής του ΦΠΑ στα νεόδμητα επιχειρεί να κρατήσει δύο ισορροπίες: να αυξήσει την προσφορά κατοικιών με κοινωνικό αποτύπωμα και να μην «στεγνώσει» η αγορά από νέες κατασκευές. Αν ο μηχανισμός εφαρμοστεί με καθαρούς κανόνες, ελέγχους και ρήτρες επιστροφής ωφελημάτων, ο ΦΠΑ στις νέες κοινωνικές κατοικίες μπορεί να εξελιχθεί σε κεντρικό μοχλό πολιτικής: να μειώσει το κόστος κατασκευής, να δεσμεύσει ακίνητα σε μακροχρόνια μίσθωση και να δημιουργήσει ένα σταθερό πλαίσιο που προσελκύει επενδύσεις χωρίς να εκτοξεύει τα ενοίκια.

Στο τέλος της ημέρας, το ζητούμενο δεν είναι μόνο ένας χαμηλότερος φορολογικός συντελεστής, αλλά ένα σύστημα που μετατρέπει το φορολογικό όφελος σε περισσότερα σπίτια, πιο προσιτά ενοίκια και μεγαλύτερη ασφάλεια για όσους αναζητούν κατοικία. Αν αυτό επιτευχθεί, ο ΦΠΑ στις νέες κοινωνικές κατοικίες δεν θα είναι απλώς μια τεχνική ρύθμιση, αλλά μια ουσιαστική παρέμβαση με μετρήσιμο κοινωνικό αποτέλεσμα.