Εξωδικαστικός: Πώς σώζεται η κύρια κατοικία με ρευστοποίηση άλλων ακινήτων – Τι ισχύει με το νέο πλαίσιο

Μια νέα δυνατότητα για τη διάσωση της κύριας κατοικίας ενεργοποιείται στον εξωδικαστικό μηχανισμό, δίνοντας στους οφειλέτες την ευκαιρία να διαχωρίσουν το σπίτι στο οποίο κατοικούν από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία τους. Με αυτόν τον τρόπο, μπορούν να διεκδικήσουν ευνοϊκότερη ρύθμιση των χρεών τους, υπό την προϋπόθεση ότι θα συναινέσουν στη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων που διαθέτουν.

Η βασική αλλαγή είναι ότι η πρόταση ρύθμισης μπορεί πλέον να υπολογίζεται με βάση την αξία της κύριας κατοικίας και την πραγματική οικονομική δυνατότητα του οφειλέτη. Τα υπόλοιπα ακίνητα δεν επιβαρύνουν με τον ίδιο τρόπο τον υπολογισμό της μηνιαίας δόσης, καθώς μπορούν να οδηγηθούν σε εκποίηση και τα έσοδα να διατεθούν για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Ωστόσο, το νέο πλαίσιο δεν προβλέπει μια γενική, αυτόματη και χωρίς όρους προστασία της κατοικίας. Η χαμηλότερη δόση και η μεγαλύτερη διαγραφή χρέους συνδέονται άμεσα με την αποδοχή της πώλησης άλλων ακινήτων, εκτός της κύριας κατοικίας.

Εξωδικαστικός και προστασία κύριας κατοικίας: Ποιο είναι το αντάλλαγμα

Πριν από την εφαρμογή της νέας διαδικασίας, κατά την αξιολόγηση της οικονομικής κατάστασης του οφειλέτη λαμβανόταν υπόψη το σύνολο της ακίνητης περιουσίας του. Αυτό μπορούσε να περιορίσει το ύψος της διαγραφής και να οδηγήσει σε υψηλότερη μηνιαία δόση, ακόμη και όταν τα δευτερεύοντα ακίνητα δεν απέφεραν εισόδημα ή ήταν δύσκολο να πωληθούν.

Με τη νέα επιλογή, ο οφειλέτης δηλώνει μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας ότι επιθυμεί να προστατεύσει την κύρια κατοικία του. Η αξία του συγκεκριμένου ακινήτου διαχωρίζεται από την αξία των υπόλοιπων περιουσιακών στοιχείων και η οφειλή που θα συνεχίσει να εξυπηρετείται υπολογίζεται με βάση το σπίτι που θέλει να διατηρήσει.

Το αντάλλαγμα είναι η ενσωμάτωση της ρευστοποίησης των άλλων ακινήτων ως όρου στη σύμβαση αναδιάρθρωσης. Η εκποίηση πραγματοποιείται ηλεκτρονικά, μέσω απλοποιημένης διαδικασίας πλειστηριασμού, ενώ τα ποσά που συγκεντρώνονται κατευθύνονται στους πιστωτές για τη μείωση των απαιτήσεών τους.

Πώς επιλέγονται τα ακίνητα που θα ρευστοποιηθούν

Ο οφειλέτης δεν έχει απόλυτη και μονομερή δυνατότητα να αποφασίσει ποια ακίνητα θα πουληθούν και ποια θα παραμείνουν στην κατοχή του. Οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση, η οποία προβλέπει την εκποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων, με εξαίρεση την κύρια κατοικία, στον βαθμό που αυτό θεωρείται απαραίτητο για την κάλυψη των απαιτήσεών τους.

Για τους ευάλωτους και επιλέξιμους οφειλέτες, οι πιστωτές υποχρεούνται να υποβάλουν τη συγκεκριμένη εναλλακτική πρόταση, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Ο οφειλέτης διατηρεί, πάντως, το δικαίωμα να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει.

Εάν δεν συναινέσει στη ρευστοποίηση, δεν χάνει τη δυνατότητα προσφυγής στον εξωδικαστικό μηχανισμό. Θα λάβει, όμως, την κανονική πρόταση ρύθμισης, χωρίς τα ειδικά πλεονεκτήματα της νέας επιλογής, όπως ο ευνοϊκότερος υπολογισμός της οφειλής και η χαμηλότερη δόση που μπορεί να προκύψει από τον διαχωρισμό της κύριας κατοικίας.

Το παράδειγμα με χρέος 300.000 ευρώ

Το υπουργείο Οικονομικών παρουσιάζει χαρακτηριστικό παράδειγμα οφειλέτη με συνολικό χρέος 300.000 ευρώ. Η κύρια κατοικία του έχει αξία 150.000 ευρώ, ενώ διαθέτει και άλλα ακίνητα συνολικής αξίας 50.000 ευρώ.

Ο οφειλέτης επιλέγει να προστατεύσει την κύρια κατοικία και συναινεί στη ρευστοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας. Με βάση τη νέα διαδικασία, η κύρια βάση υπολογισμού της ρύθμισης διαμορφώνεται στα 150.000 ευρώ, ενώ τα επιπλέον 50.000 ευρώ από την εκποίηση των άλλων ακινήτων κατευθύνονται στους πιστωτές.

Το ποσό που συνδέεται με την κύρια κατοικία μπορεί να ρυθμιστεί για διάστημα έως και 35 ετών, ανάλογα με το εισόδημα, τα έξοδα και τη συνολική οικονομική κατάσταση του οφειλέτη. Έτσι, η μηνιαία δόση μπορεί να μειωθεί σημαντικά, ενώ η συνολική οφειλή προσαρμόζεται περισσότερο στην αξία της κατοικίας που διατηρείται.

Η τελική πρόταση, βέβαια, εξαρτάται από τα δεδομένα κάθε υπόθεσης, την αξία των ακινήτων, το ύψος των χρεών και τη δυνατότητα αποπληρωμής του οφειλέτη.

Πότε ενεργοποιείται η προστασία της κατοικίας

Με την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης, οι πιστωτές που συμμετέχουν στη ρύθμιση δεν μπορούν να προχωρήσουν σε πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης ή σε πλειστηριασμό της κύριας κατοικίας, σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας.

Η προστασία δεν είναι απεριόριστη. Παραμένει σε ισχύ όσο ο οφειλέτης καταβάλλει κανονικά τις συμφωνημένες δόσεις και τηρεί τους όρους της σύμβασης. Σε περίπτωση σημαντικής καθυστέρησης ή παραβίασης της ρύθμισης, μπορεί να υπάρξουν συνέπειες και να περιοριστεί η προστασία που παρέχεται.

Ο νέος μηχανισμός δημιουργεί, επομένως, μια επιπλέον επιλογή για όσους κινδυνεύουν να χάσουν την κύρια κατοικία τους, αλλά διαθέτουν άλλα ακίνητα. Ο εξωδικαστικός μπορεί να οδηγήσει σε πιο βιώσιμη ρύθμιση, όμως η διάσωση της κατοικίας συνδέεται με μια σαφή ανταλλαγή: τη ρευστοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας και την ορθή τήρηση της συμφωνίας.