Διευκρινήσεις και απαντήσεις ΥΠΕΝ σχετικά με το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχώρησε σε αναλυτικές διευκρινίσεις για το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, απαντώντας σε δημοσιεύματα που –όπως επισημαίνει– διακινούν αναληθείς πληροφορίες. Στο επίκεντρο βρέθηκαν οι ισχυρισμοί ότι επιτρέπεται η δόμηση σε απόσταση 25 μέτρων από τη θάλασσα, ότι «τσιμεντοποιούνται» οι παραλίες και ότι οι νέοι κανόνες βλάπτουν την τουριστική δραστηριότητα. Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, το νέο θεσμικό πλαίσιο όχι μόνο δεν υποβαθμίζει την περιβαλλοντική προστασία, αλλά την ενισχύει ουσιαστικά, εισάγοντας σαφέστερους και αυστηρότερους κανόνες. Με απλά λόγια, το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αποσκοπεί στη ρύθμιση της τουριστικής ανάπτυξης με μέτρο, συνέπεια και σεβασμό στο φυσικό περιβάλλον.

Τι προβλέπει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό για την παράκτια ζώνη

Κεντρικό σημείο των διευκρινίσεων αφορά τις αποστάσεις από την ακτογραμμή. Το ΥΠΕΝ τονίζει ότι η απόσταση των 50 μέτρων που επιβάλλει η ισχύουσα νομοθεσία για την τοποθέτηση των κύριων κτιρίων ξενοδοχείων διατηρείται ακέραια. Το νέο πλαίσιο δεν επιτρέπει την κατασκευή ξενοδοχειακών κτιρίων στα 25 μέτρα, ούτε τροποποιεί προς το δυσμενέστερο οποιονδήποτε ισχύοντα όρο δόμησης. Αντιθέτως, προσθέτει ένα επιπλέον επίπεδο προστασίας, οριζόντιο και αδιαπραγμάτευτο για κάθε ακτή.

Συγκεκριμένα, θεσπίζεται ζώνη από μηδέν έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή, στην οποία ισχύει πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών. Εξαιρούνται αποκλειστικά και μόνο:
– διαμορφώσεις πρόσβασης για άτομα με αναπηρία (ΑμεΑ) και για ασθενοφόρα,
– έργα που προβλέπονται από την κείμενη νομοθεσία (ν. 2971/2001, όπως τροποποιήθηκε από τον ν. 5170/2025).

Με αυτή τη ρύθμιση, η παράκτια ζώνη αποκτά αυστηρότερο καθεστώς προστασίας σε σχέση με το παρελθόν, ιδιαίτερα σε εκτός σχεδίου περιοχές όπου μέχρι σήμερα δεν υπήρχε σαφής και ρητή πρόβλεψη πλήρους απαγόρευσης νέων διαμορφώσεων στο κρίσιμο αυτό τμήμα της ακτής. Συνεπώς, τα 25 μέτρα δεν αποτελούν νέα απόσταση δόμησης υπέρ των κατασκευών, αλλά πρόσθετη προστατευτική ζώνη που λειτουργεί σωρευτικά με τους ήδη ισχύοντες περιορισμούς, όπως ο κανόνας των 50 μέτρων για τα κύρια κτίρια ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων.

Αυστηρότερο πλαίσιο, όχι χαλάρωση της προστασίας

Το ΥΠΕΝ ξεκαθαρίζει ότι το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό δεν αφαιρεί καμία από τις υφιστάμενες δικλείδες περιβαλλοντικής διασφάλισης. Αντιθέτως, τις συμπληρώνει με νέους κανόνες που θωρακίζουν την αειφορία στην παράκτια και νησιωτική Ελλάδα. Η λογική είναι απλή: όπου ο τουρισμός ασκεί μεγάλη πίεση, επιβάλλονται αυστηρότερες προϋποθέσεις, ώστε οι φυσικοί πόροι, οι ακτές και τα οικοσυστήματα να παραμένουν βιώσιμα και προσβάσιμα στο κοινό.

Με αυτή την προσέγγιση, η τουριστική ανάπτυξη δεν σημαίνει ανεξέλεγκτη εξάπλωση κτισμάτων, αλλά σχεδιασμό με όρια, που διατηρεί τον χαρακτήρα των τοπίων και ενισχύει τη μακροπρόθεσμη ελκυστικότητα των προορισμών. Η ρητή απαγόρευση παρεμβάσεων στο ευαίσθητο μέτωπο 0–25 μέτρων λειτουργεί ως «κόκκινη γραμμή» υπέρ της προστασίας των παραλιών, ενώ οι ήδη θεσπισμένες αποστάσεις και όροι δόμησης παραμένουν σε πλήρη ισχύ.

Κυκλάδες και ευαίσθητες νησιωτικές περιοχές: αυστηρότεροι περιορισμοί δόμησης

Ιδιαίτερη μέριμνα δείχνει το πλαίσιο για τις Κυκλάδες και άλλες νησιωτικές περιοχές που είναι περιβαλλοντικά ευαίσθητες ή τουριστικά επιβαρυμένες. Εκεί, το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό εισάγει πρόσθετους, στοχευμένους περιορισμούς, με δύο βασικές τομές:

– Αύξηση αρτιότητας στα εκτός σχεδίου: Ανάλογα με την κατηγορία της περιοχής, η απαιτούμενη αρτιότητα οικοπέδου αυξάνεται από 8 έως 16 στρέμματα. Ο στόχος είναι να αποτραπεί η κατάτμηση της γης και η υπερεντατική δόμηση που αλλοιώνει την κλίμακα και τον χαρακτήρα των νησιών.
– Ανώτατο όριο δυναμικότητας: Για πρώτη φορά τίθεται κριτήριο μέγιστου αριθμού κλινών, με ανώτατο όριο τις 100 κλίνες, ώστε να ευθυγραμμιστεί η ξενοδοχειακή δυναμικότητα με τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής και τις υποδομές της.

Με τα μέτρα αυτά, οι δυνατότητες δόμησης δεν διευρύνονται· περιορίζονται και οργανώνονται με γνώμονα την ισορροπία ανάμεσα στην οικονομική δραστηριότητα και την περιβαλλοντική ακεραιότητα.

Τι αλλάζει στην πράξη για επενδυτές, τοπικές κοινωνίες και τον τουρισμό

Για τους επαγγελματίες του τουρισμού και τους επενδυτές, το νέο πλαίσιο φέρνει μεγαλύτερη σαφήνεια: τα «κόκκινα» όρια στην παράκτια ζώνη και τα ξεκάθαρα κριτήρια δυναμικότητας μειώνουν την αβεβαιότητα και αποτρέπουν ασύμφορες ή νομικά επισφαλείς επιλογές. Όσοι σχεδιάζουν νέα έργα καλούνται να υιοθετούν λύσεις που σέβονται τις τοπικές ιδιαιτερότητες, ενσωματώνουν πράσινες υποδομές και ακολουθούν τους αυστηρότερους περιβαλλοντικούς όρους.

Για τις τοπικές κοινωνίες, οι ρυθμίσεις υπόσχονται ανακούφιση από τις πιέσεις που δημιουργεί η ανεξέλεγκτη οικιστική εξάπλωση: προστατεύονται οι παραλίες ως κοινόχρηστο αγαθό, διαφυλάσσονται οι οπτικές φυγές και η ποιότητα του τοπίου, ενώ οριοθετείται η ένταση της τουριστικής δραστηριότητας ώστε να παραμένει διαχειρίσιμη για τις υποδομές και τους φυσικούς πόρους.

Για τον ίδιο τον τουρισμό, η ενίσχυση της προστασίας δεν είναι εμπόδιο αλλά επένδυση στο προϊόν. Η εμπειρία των επισκεπτών εξαρτάται από την αυθεντικότητα των τόπων και την καλή κατάσταση των οικοσυστημάτων. Όταν οι ακτές είναι προσβάσιμες, όταν οι όγκοι δόμησης δεν πνίγουν τα τοπία και όταν η φέρουσα ικανότητα δεν ξεπερνιέται, ο προορισμός γίνεται πιο ελκυστικός, βιώσιμος και ανταγωνιστικός.

Συνεργασία με το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό δεν λειτουργεί αποκομμένα, αλλά συμπληρωματικά με το ήδη ισχύον δίκαιο για τον αιγιαλό, την παραλία και την περιβαλλοντική αδειοδότηση. Η ρητή παραπομπή σε υφιστάμενους νόμους για τα επιτρεπόμενα έργα στην παράκτια ζώνη και η καθιέρωση συγκεκριμένων εξαιρέσεων για πρόσβαση ΑμεΑ και ασθενοφόρου δείχνουν ότι το πλαίσιο στοχεύει στη διευκόλυνση απαραίτητων παρεμβάσεων κοινής ωφέλειας, χωρίς να ανοίγει παράθυρα αυθαιρεσίας.

Συμπέρασμα: Ανάπτυξη με κανόνες μέσω του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό

Το ΥΠΕΝ υπογραμμίζει ότι δεν υπάρχει χαλάρωση της προστασίας, ούτε «παράθυρο» δόμησης στα 25 μέτρα από τη θάλασσα. Η θέσπιση αδιαπραγμάτευτης ζώνης 0–25 μέτρων, σε συνδυασμό με τη διατήρηση της υποχρεωτικής απόστασης των 50 μέτρων για τα κύρια ξενοδοχειακά κτίρια, ενισχύει την άμυνα των ακτών απέναντι στην υπερδόμηση. Παράλληλα, η αύξηση της αρτιότητας και το ανώτατο όριο κλινών θέτουν σαφή όρια στις ευαίσθητες νησιωτικές περιοχές, προστατεύοντας τον χαρακτήρα τους.

Με αυτά τα εργαλεία, το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό προωθεί μια ισορροπημένη ανάπτυξη: τουρισμός με κανόνες, μέτρο και σεβασμό στο περιβάλλον. Πρόκειται για μια στρατηγική που διασφαλίζει ότι ο φυσικός πλούτος και η ποιότητα ζωής στις τοπικές κοινωνίες θα παραμείνουν το θεμέλιο της τουριστικής μας ανταγωνιστικότητας για τα επόμενα χρόνια.