Διαμερίσματα: Αρχίζει και «φρενάρει» η τρελή πορεία των τιμών – Πάνω από 100% η άνοδος στη δεκαετία

Οι τιμές στα διαμερίσματα στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί κατά περισσότερο από 100% μέσα σε μία δεκαετία, επιβεβαιώνοντας ουσιαστικά τον διπλασιασμό της αξίας τους. Η ανοδική πορεία συνεχίζεται, ωστόσο εμφανίζει πλέον σημάδια επιβράδυνσης. Η εξέλιξη αυτή ενδέχεται να δείχνει ότι ο τρέχων κύκλος ανόδου πλησιάζει στην κορύφωσή του, χωρίς όμως να σημαίνει ότι η αγορά ακινήτων οδηγείται άμεσα σε υποχώρηση.

Τα διαθέσιμα στοιχεία αποτυπώνουν μια αγορά με ισχυρή ζήτηση, περιορισμένη προσφορά και σημαντικές πιέσεις για όσους αναζητούν κατοικία. Παράλληλα, η ιδιοκατοίκηση μειώνεται σταδιακά, ενώ οι νεότερες ηλικίες δυσκολεύονται όλο και περισσότερο να αποκτήσουν ή να ενοικιάσουν ένα κατάλληλο σπίτι.

Διαμερίσματα: Πάνω από 100% η άνοδος σε δέκα χρόνια

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Τιμών της Geoaxis, η μέση αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης διαμερισμάτων στις περιοχές που εξετάζονται —Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργός— παραμένει σημαντική. Ωστόσο, ο ρυθμός ανόδου είναι χαμηλότερος σε σχέση με τα προηγούμενα διαστήματα, γεγονός που ενισχύει την εκτίμηση ότι η αγορά μπορεί να πλησιάζει στο ανώτατο σημείο του σημερινού ανοδικού κύκλου.

Για τα νεόδμητα διαμερίσματα, η ετήσια αύξηση των αξιών διαμορφώθηκε στο 5,79%, έναντι 6,07% προηγουμένως. Σε ορίζοντα δύο ετών, η άνοδος έφτασε το 12,23%, από 15,11%. Στα παλαιότερα διαμερίσματα, η ετήσια αύξηση ανήλθε στο 7,37%, από 6,65%, ενώ σε σχέση με δύο χρόνια πριν έφτασε το 14,51%, έναντι 14,97%.

Η δεκαετής σύγκριση είναι ακόμη πιο εντυπωσιακή. Η μέση αξία των νεόδμητων διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά περίπου 112% σε σχέση με το 2017, ενώ στα παλαιότερα η άνοδος διαμορφώθηκε στο 109%. Πρόκειται για μεταβολές που εξηγούν γιατί η αγορά κατοικίας έχει γίνει δυσκολότερη για τα νοικοκυριά, ιδιαίτερα για όσους δεν διαθέτουν σημαντική αποταμίευση ή οικογενειακή οικονομική στήριξη.

Η ιδιοκατοίκηση υποχωρεί και η Generation Rent μεγαλώνει

Τα στοιχεία της Eurostat δείχνουν ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα διαμορφώθηκε στο 69,6% το 2023, αυξήθηκε οριακά στο 69,7% το 2024 και υποχώρησε στο 69,4% το 2025. Σε διάστημα δέκα ετών, η χώρα έχασε 4,5 ποσοστιαίες μονάδες, επιβεβαιώνοντας τη σταδιακή μετατόπιση από την ιδιοκατοίκηση προς την ενοικίαση.

Η δυσκολία είναι εντονότερη στις νεότερες γενιές. Περίπου το 56,3% των νέων ηλικίας 25 έως 34 ετών εξακολουθεί να μένει με τους γονείς του. Παράλληλα, η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή εστία στην Ελλάδα έφτασε τα 30,9 έτη, αρκετά υψηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο των 26,3 ετών.

Η ψαλίδα ανάμεσα στα εισοδήματα και στις τιμές των ακινήτων αποτελεί βασική αιτία αυτής της εξέλιξης. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του κατώτατου μισθού την εξεταζόμενη περίοδο κινήθηκε περίπου στο 4,6%, ενώ οι αξίες των κατοικιών αυξήθηκαν με ρυθμό κοντά στο 10%. Η διαφορά αυτή περιορίζει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και ενισχύει τη ζήτηση για ενοικιαζόμενες κατοικίες.

Πώς επηρεάζει η τηλεργασία τη ζήτηση για κατοικίες

Το υβριδικό μοντέλο εργασίας, με μία ή δύο ημέρες εργασίας από το σπίτι την εβδομάδα, έχει αλλάξει τα κριτήρια επιλογής κατοικίας. Οι αγοραστές και οι ενοικιαστές αναζητούν πλέον μεγαλύτερα και πιο ευέλικτα διαμερίσματα, τα οποία μπορούν να φιλοξενήσουν έναν ξεχωριστό χώρο εργασίας.

Η απόσταση από τον χώρο εργασίας εξακολουθεί να έχει σημασία, αλλά όχι στον ίδιο βαθμό όπως στο παρελθόν. Η μειωμένη συχνότητα μετακινήσεων επιτρέπει σε αρκετά νοικοκυριά να εξετάσουν περιοχές εκτός του κέντρου, με καλύτερη ποιότητα ζωής και περισσότερους διαθέσιμους χώρους.

Το φυσικό φως, η ηχομόνωση, η αξιόπιστη σύνδεση στο διαδίκτυο και η ενεργειακή αποδοτικότητα έχουν αναδειχθεί σε βασικά χαρακτηριστικά. Οι αλλαγές αυτές επηρεάζουν όχι μόνο τις προτιμήσεις των αγοραστών, αλλά και τις επενδυτικές στρατηγικές και τις νέες κατασκευές.

Νέες προδιαγραφές και υψηλότερο κατασκευαστικό κόστος

Η ενσωμάτωση κριτηρίων ESG, οι έξυπνες τεχνολογίες, οι αυξημένες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης και η ανάγκη για πιο λειτουργικούς χώρους δημιουργούν νέα δεδομένα στην οικοδομή. Οι σύγχρονες κατοικίες πρέπει να είναι πιο αποδοτικές, ασφαλείς, ευέλικτες και προσαρμοσμένες στις ανάγκες των κατοίκων.

Οι απαιτήσεις αυτές, όμως, αυξάνουν το κόστος κατασκευής και τελικά την τιμή πώλησης. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 4% το δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Για μια τυπική κατασκευή, το κόστος υπολογίζεται σήμερα περίπου στα 1.600 έως 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, χωρίς να συνυπολογίζονται ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ή πολυτελή υλικά.

Οι τιμές ανά περιοχή

Στα παλαιότερα διαμερίσματα, μέσης επιφάνειας 108 τετραγωνικών μέτρων, διάμεσης ηλικίας 48 ετών και στον δεύτερο όροφο, οι υψηλότερες τιμές καταγράφηκαν στον Χολαργό, στα 2.707 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, από 2.555 ευρώ. Ακολούθησαν το Μαρούσι με 2.289 ευρώ, το Παλαιό Φάληρο με 2.170 ευρώ, το Περιστέρι με 1.852 ευρώ και οι Αμπελόκηποι με 1.805 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Το Περιστέρι παρουσίασε τη μεγαλύτερη ετήσια άνοδο, με 9,01%, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη, με 5,95%.

Στα νεόδμητα διαμερίσματα, μέσης επιφάνειας 116 τετραγωνικών μέτρων και διάμεσης ηλικίας μόλις ενός έτους, ο Χολαργός διατήρησε την υψηλότερη τιμή, στα 4.622 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ακολούθησαν το Παλαιό Φάληρο με 4.261 ευρώ, το Μαρούσι με 4.050 ευρώ, οι Αμπελόκηποι με 3.424 ευρώ και το Περιστέρι με 2.987 ευρώ. Και σε αυτή την κατηγορία, το Περιστέρι κατέγραψε τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη.

Τι αναμένεται τους επόμενους μήνες

Η αγορά ακινήτων αναμένεται να διατηρήσει το θετικό της πρόσημο, αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς. Η περιορισμένη προσφορά, ιδιαίτερα στα νεόδμητα διαμερίσματα, εξακολουθεί να στηρίζει τις τιμές, ενώ η ζήτηση παραμένει ισχυρή τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές.

Η ασφάλεια της χώρας, το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι οι ελληνικές τιμές παραμένουν σχετικά ανταγωνιστικές σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές συνεχίζουν να προσελκύουν κεφάλαια. Παράλληλα, η ζήτηση από θεσμικούς και ιδιώτες επενδυτές διατηρείται, παρά το υψηλό κόστος χρηματοδότησης.

Οι αξίες στα βόρεια προάστια αναμένεται να συνεχίσουν να ενισχύονται, αν και η πλήρης ανάκαμψη μπορεί να απαιτήσει ακόμη μερικά εξάμηνα. Παρά την έντονη άνοδο των τελευταίων ετών, δεν διαπιστώνονται προς το παρόν συνθήκες κλασικής «φούσκας», καθώς η προσφορά παραμένει πολύ περιορισμένη σε σχέση με τη ζήτηση.

Συνολικά, τα διαμερίσματα στην Ελλάδα παραμένουν ακριβά σε σχέση με τα εισοδήματα, ενώ η άνοδος άνω του 100% στη δεκαετία έχει αλλάξει τα δεδομένα για ιδιοκτήτες, αγοραστές και ενοικιαστές. Η αγορά πιθανότατα θα συνεχίσει να ανεβαίνει, αλλά με πιο ήπιο ρυθμό, καθώς πλησιάζει η κορύφωση του τρέχοντος κύκλου.