ΔΕΘ: Στο επίκεντρο το στεγαστικό – Τα δύο σενάρια που βρίσκονται στο τραπέζι της κυβέρνησης

Η φετινή ΔΕΘ αναμένεται να θέσει στο κέντρο της δημόσιας συζήτησης το στεγαστικό, με τον Κυριάκο Μητσοτάκη να ανακοινώνει και να εξειδικεύει ένα πλέγμα παρεμβάσεων που στοχεύουν στην ανακούφιση των νοικοκυριών. Η πρόσβαση σε αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή στέγη έχει εξελιχθεί σε κρίσιμο ζήτημα για την Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ένωση συνολικά, καθώς η απόκτηση κατοικίας παραμένει άρρηκτα συνδεδεμένη με τραπεζικό δανεισμό. Τα επιτόκια στεγαστικών κινούνται σήμερα περίπου στο 3,5%–4% και, εφόσον επιβεβαιωθούν οι εκτιμήσεις για νέα αύξηση 0,25 της ποσοστιαίας μονάδας από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, δεν αποκλείεται να αυξηθούν περαιτέρω, δυσχεραίνοντας την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση για χιλιάδες πολίτες. Παράλληλα, η λήξη του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» στις 31 Αυγούστου αφήνει κενό πολιτικής το οποίο η κυβέρνηση εξετάζει να καλύψει με νέα, στοχευμένα μέτρα.

Στεγαστικό: γιατί επανέρχεται στο προσκήνιο στη ΔΕΘ

Το στεγαστικό επανέρχεται δυναμικά στην πολιτική ατζέντα για τρεις βασικούς λόγους:
– Οι αυξημένες τιμές ακινήτων και ενοικίων πιέζουν ιδιαίτερα νοικοκυριά μεσαίων και χαμηλότερων εισοδημάτων.
– Το κόστος δανεισμού έχει αυξηθεί αισθητά, περιορίζοντας τη δυνατότητα απόκτησης κατοικίας μέσω στεγαστικών δανείων.
– Η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση παραμένει ανεπαρκής σε σχέση με τη ζήτηση, ειδικά σε μεγάλες πόλεις και φοιτητικές περιοχές.

Σε αυτό το πλαίσιο, η κυβέρνηση προκρίνει παρεμβάσεις τόσο στη ζήτηση (μέσω ευνοϊκότερων όρων δανεισμού για συγκεκριμένους δικαιούχους) όσο και στην προσφορά (μέσω κινήτρων για να διατεθούν περισσότερα ακίνητα στη μακροχρόνια μίσθωση).

Τα δύο σενάρια στο τραπέζι της κυβέρνησης

Δύο εναλλακτικές λύσεις φαίνεται πως συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον και αναμένεται να αποτελέσουν τον κορμό των ανακοινώσεων στη ΔΕΘ:

1) Νέο πρόγραμμα τύπου «Σπίτι μου ΙΙ»
– Σχεδιάζεται ένα χρηματοδοτικό εργαλείο με παρόμοια φιλοσοφία με το «Σπίτι μου ΙΙ», που θα επιτρέπει σε πολίτες —υπό εισοδηματικά, περιουσιακά και ηλικιακά κριτήρια— να δανείζονται με επιτόκιο χαμηλότερο του τρέχοντος της αγοράς.
– Στόχος είναι η μείωση της μηνιαίας δόσης και η αύξηση της δυνατότητας πρόσβασης στην ιδιοκτησία, ιδιαίτερα για νέους και νέες οικογένειες.
– Τα τεχνικά χαρακτηριστικά (ανώτατο ποσό δανείου, διάρκεια, επιδότηση επιτοκίου, συμμετοχή Δημοσίου) θα εξειδικευτούν, με έμφαση στην εξισορρόπηση κινήτρων χωρίς να διαταράσσεται η λειτουργία της αγοράς.

2) Κίνητρα για άνοιγμα κλειστών ακινήτων και ενίσχυση μακροχρόνιων μισθώσεων
– Προωθείται δέσμη μέτρων για να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση, κινητοποιώντας ιδιοκτήτες που σήμερα κρατούν κλειστά ακίνητα.
– Στόχος είναι να «πέσει» περισσότερο απόθεμα στην αγορά ενοικίων, ώστε να μετριαστούν οι πιέσεις στις τιμές και να καλυφθούν πιο αποτελεσματικά οι υφιστάμενες ανάγκες στέγασης.

Φορολογικά κίνητρα: ΦΠΑ και φόρος υπεραξίας

Σύμφωνα με τις διαθέσιμες πληροφορίες, στο πακέτο συζητείται:
– Η παράταση της απαλλαγής από τον ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων, μέτρο που σήμερα ισχύει έως το τέλος του έτους και αναμένεται να παραταθεί.
– Η διατήρηση της απαλλαγής από τον φόρο υπεραξίας για την απόκτηση ή μεταβίβαση ακινήτου, ώστε να ενθαρρυνθούν επενδύσεις και συναλλαγές που αυξάνουν την κυκλοφορία ακινήτων στην αγορά.

Τα παραπάνω στοχεύουν στο να περιοριστεί το συνολικό κόστος συναλλαγής, βελτιώνοντας τη διαθεσιμότητα κατοικιών είτε προς πώληση είτε προς ενοικίαση.

Παράταση φοροαπαλλαγών για κλειστά ακίνητα

Παράλληλα, εξετάζεται η παράταση των υφιστάμενων φοροαπαλλαγών για ιδιοκτήτες που επαναφέρουν κλειστά ακίνητα στη μακροχρόνια μίσθωση. Με αυτόν τον τρόπο:
– Ενθαρρύνεται η αξιοποίηση «ανενεργού» αποθέματος κατοικιών.
– Μειώνεται η πίεση στη ζήτηση, ιδίως σε περιοχές με οξύ στεγαστικό πρόβλημα.
– Επιτυγχάνεται σταδιακή εξισορρόπηση ανάμεσα σε βραχυχρόνια και μακροχρόνια μίσθωση, όπου υπάρχουν στρεβλώσεις.

Πιθανές επιπτώσεις στην αγορά και στα νοικοκυριά

Αν υιοθετηθούν τα παραπάνω, η άμεση επίδραση θα εξαρτηθεί από την κλίμακα των παρεμβάσεων και την ανταπόκριση της αγοράς:
– Ένα στοχευμένο πρόγραμμα τύπου «Σπίτι μου ΙΙ» μπορεί να ενισχύσει την αγοραστική δύναμη επιλέξιμων νοικοκυριών, χωρίς να «υπερθερμάνει» τις τιμές, εφόσον διασφαλιστούν σαφή κριτήρια και όρια.
– Η αύξηση της προσφοράς μακροχρόνιων μισθώσεων, μέσω φορολογικών κινήτρων, είναι πιθανό να λειτουργήσει αποσυμφορητικά στα ενοίκια, ιδιαίτερα σε αγορές με έντονο έλλειμμα διαθέσιμων κατοικιών.
– Η προβλεψιμότητα στο φορολογικό πλαίσιο μπορεί να κινητοποιήσει επενδύσεις ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, βελτιώνοντας την ποιότητα του οικιστικού αποθέματος.

Ωστόσο, ο παράγοντας του κόστους χρήματος παραμένει κρίσιμος. Εάν υπάρξουν νέες αυξήσεις επιτοκίων, η καθαρή ωφέλεια για δανειολήπτες θα εξαρτηθεί από τον βαθμό επιδότησης ή τη διαφορά επιτοκίου που θα πετύχει το νέο σχήμα. Γι’ αυτό και η ακρίβεια των τεχνικών παραμέτρων θα αποτελέσει κλειδί για την αποτελεσματικότητα του πλαισίου.

Τι αναμένεται να ανακοινωθεί στη ΔΕΘ

Η κυβέρνηση αναμένεται να παρουσιάσει:
– Το γενικό περίγραμμα των παρεμβάσεων για το στεγαστικό, με αναφορά σε κριτήρια επιλεξιμότητας και ενδεικτικά χρονοδιαγράμματα.
– Την κατεύθυνση των φορολογικών κινήτρων (ΦΠΑ, φόρος υπεραξίας, στοχευμένες απαλλαγές) και την πρόθεση για παρατάσεις όπου κρίνεται απαραίτητο.
– Τον μηχανισμό παρακολούθησης της αγοράς, ώστε τα μέτρα να προσαρμόζονται εάν προκύψουν ανεπιθύμητες παρενέργειες ή ανισορροπίες.

Καθώς το στεγαστικό αγγίζει διαφορετικές κοινωνικές και εισοδηματικές ομάδες, κεντρική επιδίωξη είναι οι λύσεις να είναι στοχευμένες, βιώσιμες και να μην τροφοδοτούν περαιτέρω ανοδικές πιέσεις στις τιμές.