Build to Rent: Στο τραπέζι πολεοδομικό μπόνους έως δύο ορόφων για πολυκατοικίες μόνο για ενοικιαστές

Μπόνους δόμησης, το οποίο θα μπορούσε να φτάνει ακόμη και τους δύο επιπλέον ορόφους, εξετάζεται για κτίρια κατοικιών που θα κατασκευάζονται αποκλειστικά για μακροχρόνια ενοικίαση. Η πρόταση εντάσσεται στη συζήτηση για το Build to Rent, ένα μοντέλο που μπορεί να ενισχύσει την προσφορά κατοικιών και να συμβάλει στον περιορισμό της πίεσης που δέχονται τα ενοίκια, ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις.

Η πρόταση για την παροχή πολεοδομικού κινήτρου διατυπώθηκε στις 6 Οκτωβρίου 2026 από τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη, στο συνέδριο «Διάλογοι για την Αθήνα: Από τον μύθο στη σύγχρονη πόλη». Στο επίκεντρο της τοποθέτησης βρέθηκε η ανάγκη να αυξηθεί η διαθέσιμη κατοικία, καθώς η περιορισμένη προσφορά και η υψηλή ζήτηση έχουν οδηγήσει σε σημαντικές αυξήσεις των μισθωμάτων.

Build to Rent: Περισσότερες κατοικίες στην ίδια επένδυση

Το Build to Rent, δηλαδή η κατασκευή ακινήτων με αποκλειστικό σκοπό τη μακροχρόνια ενοικίασή τους, βασίζεται στη δημιουργία πολυκατοικιών ή οργανωμένων συγκροτημάτων κατοικιών που δεν προορίζονται για πώληση, αλλά για σταθερή μίσθωση. Ο επενδυτής ή η εταιρεία διατηρεί την ιδιοκτησία των ακινήτων, εισπράττει τα ενοίκια και αναλαμβάνει τη διαχείριση, τη συντήρηση και τη λειτουργία του συγκροτήματος.

Η δυνατότητα ανέγερσης ενός ή δύο επιπλέον ορόφων θα μπορούσε να αυξήσει σημαντικά τον αριθμό των διαμερισμάτων που δημιουργούνται σε ένα οικόπεδο. Με αυτόν τον τρόπο, η ίδια επένδυση θα μπορούσε να αποφέρει περισσότερα μισθώματα και να καταστεί πιο ελκυστική για κατασκευαστικές εταιρείες, επενδυτές και φορείς που δραστηριοποιούνται στην αγορά ακινήτων.

Η λογική πίσω από το μέτρο είναι απλή: περισσότερα τετραγωνικά μέτρα και περισσότερες κατοικίες προς ενοικίαση μπορούν να ενισχύσουν την προσφορά στην αγορά. Σε μια πυκνοκατοικημένη πόλη όπως η Αθήνα, όπου η διαθέσιμη γη είναι περιορισμένη και το κόστος ανάπτυξης παραμένει υψηλό, η αξιοποίηση του ίδιου οικοπέδου με μεγαλύτερη οικοδομική δυνατότητα μπορεί να λειτουργήσει ως σημαντικό επενδυτικό κίνητρο.

Παράλληλα, το μοντέλο του Build to Rent μπορεί να προσφέρει πιο οργανωμένη εμπειρία στους ενοικιαστές. Η ενιαία διαχείριση των κτιρίων, η συστηματική συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων και η ύπαρξη συγκεκριμένων κανόνων για τις μισθώσεις είναι στοιχεία που διαφοροποιούν τα οργανωμένα συγκροτήματα από την παραδοσιακή αγορά ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων.

Τι προβλέπει το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω»

Το μοντέλο της κατασκευής κατοικιών αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση έχει ήδη ενταχθεί στο ελληνικό θεσμικό πλαίσιο μέσω του προγράμματος «Κατασκευάζω – Νοικιάζω». Το πρόγραμμα θεσπίστηκε με νόμο που δημοσιεύθηκε τον Ιούνιο του 2026 και απευθύνεται σε νομικά πρόσωπα τα οποία δραστηριοποιούνται στον κατασκευαστικό κλάδο ή στη διαχείριση ακινήτων.

Η εφαρμογή του αφορά τόσο την ανέγερση νέων κατοικιών όσο και τη μετατροπή κτιρίων που είχαν διαφορετική χρήση σε ακίνητα κατοικίας. Βασικό οικονομικό κίνητρο αποτελεί η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα έσοδα που προκύπτουν από την εκμίσθωση των ακινήτων που εντάσσονται στο πρόγραμμα.

Για να ισχύσει η φορολογική απαλλαγή, οι κατοικίες θα πρέπει να διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, με ελάχιστη διάρκεια συμβολαίου τα δέκα έτη. Παράλληλα, προβλέπεται ότι το μίσθωμα θα πρέπει να καθορίζεται με βάση συγκεκριμένους κανόνες και προϋποθέσεις, ώστε οι κατοικίες να παραμένουν προσιτές και να μην κατευθύνονται στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Οι λεπτομέρειες για τον τρόπο υπολογισμού και το ύψος του ενοικίου, τους όρους ένταξης, τις συμβάσεις με τους ενοικιαστές και τις υποχρεώσεις συντήρησης αναμένεται να καθοριστούν με κοινή υπουργική απόφαση. Οι ρυθμίσεις αυτές θα προσδιορίσουν με μεγαλύτερη ακρίβεια τόσο τις υποχρεώσεις των εταιρειών όσο και τα δικαιώματα των ενοικιαστών.

Τι σημαίνει το πολεοδομικό μπόνους για τα ενοίκια

Για τους ενοικιαστές, το βασικό ζητούμενο είναι η αύξηση του αριθμού των διαθέσιμων κατοικιών. Όταν περισσότερα σπίτια διατίθενται στην αγορά, ενισχύεται ο ανταγωνισμός μεταξύ των ιδιοκτητών και μπορεί να περιοριστεί η ανοδική πίεση στις τιμές των ενοικίων.

Η πιθανή προσθήκη επιπλέον ορόφων σε κτίρια που θα λειτουργούν αποκλειστικά ως κατοικίες μακροχρόνιας μίσθωσης θα μπορούσε να επιταχύνει αυτή την προσπάθεια. Ωστόσο, η επίδραση στα ενοίκια θα εξαρτηθεί από την έκταση εφαρμογής του μέτρου, τις περιοχές που θα επιλεγούν και τους κανόνες που θα διέπουν τις μισθώσεις.

Στο πλαίσιο του «Κατασκευάζω – Νοικιάζω», το ύψος του μισθώματος, η διάρκεια της μίσθωσης και οι υποχρεώσεις συντήρησης αποτελούν κρίσιμες παραμέτρους. Αντίστοιχα, για το πολεοδομικό μπόνους θα πρέπει να διασφαλιστεί ότι η πρόσθετη δόμηση θα συνδέεται πράγματι με τη δημιουργία νέων κατοικιών και όχι με διαφορετικές χρήσεις ή μεταγενέστερη αξιοποίηση στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Τα ανοιχτά ζητήματα για την εφαρμογή του μέτρου

Η πρόταση για επιπλέον ορόφους δεν είναι χωρίς προκλήσεις. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει ότι τέτοιου τύπου πολεοδομικά κίνητρα μπορεί να αντιμετωπίσουν δικαστικά εμπόδια, ιδιαίτερα σε σχέση με τους συντελεστές δόμησης, την προστασία του περιβάλλοντος και την επιβάρυνση των αστικών υποδομών.

Ανοιχτό παραμένει επίσης το ερώτημα σε ποιες περιοχές θα μπορούσε να εφαρμοστεί το μπόνους. Δεν είναι βέβαιο ότι θα αφορά οριζόντια όλες τις περιοχές, καθώς θα πρέπει να ληφθούν υπόψη η πυκνότητα δόμησης, η κυκλοφορία, οι διαθέσιμες υποδομές, η προστασία του αστικού περιβάλλοντος και ο χαρακτήρας κάθε γειτονιάς.

Επιπλέον, θα χρειαστεί να αποσαφηνιστεί η σχέση του νέου πολεοδομικού κινήτρου με το υφιστάμενο πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω». Το ζητούμενο είναι να δημιουργηθεί ένα συνεκτικό πλαίσιο που θα παρέχει επαρκή κίνητρα στους επενδυτές, ενώ ταυτόχρονα θα προστατεύει τους ενοικιαστές και θα εγγυάται ότι οι νέες κατοικίες θα παραμείνουν διαθέσιμες για μακροχρόνια μίσθωση.

Το Build to Rent μπορεί να αποτελέσει ένα σημαντικό εργαλείο για την αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης, υπό την προϋπόθεση ότι θα εφαρμοστεί με σαφείς κανόνες και αποτελεσματικούς ελέγχους. Το προτεινόμενο πολεοδομικό μπόνους έως δύο ορόφων βρίσκεται ακόμη σε στάδιο συζήτησης, όμως η τελική του μορφή θα κρίνει σε μεγάλο βαθμό αν θα οδηγήσει σε ουσιαστική αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών και σε πιο προσιτά ενοίκια.