Ακίνητα: Με αλλαγή χρήσης θα βγουν νέες κατοικίες στην αγορά – Πενταετές μπλόκο στη βραχυχρόνια μίσθωση

«Παράθυρο» για να μπουν στην αγορά κατοικίας ακίνητα που μέχρι σήμερα παρέμεναν ανενεργά ή «εγκλωβισμένα» από τις χρήσεις γης ανοίγει το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, το οποίο βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση. Στόχος της παρέμβασης είναι να απαντήσει σε ένα από τα πιο πιεστικά προβλήματα των τελευταίων ετών: τη χαμηλή προσφορά διαθέσιμων κατοικιών, σε μια αγορά όπου η ζήτηση –ιδίως για μακροχρόνια μίσθωση– παραμένει υψηλή.

Η φιλοσοφία του νομοσχεδίου είναι σαφής: να επιτραπεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, η αλλαγή χρήσης υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες, χωρίς όμως να ανοίγει «κερκόπορτα» για πρόσθετη δόμηση. Δεν προβλέπεται αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης. Με άλλα λόγια, η λύση επιχειρεί να προκύψει από την καλύτερη αξιοποίηση του ήδη χτισμένου αποθέματος, όχι από νέο κύμα κατασκευών.

Αλλαγή χρήσης: Πώς θα βγουν νέες κατοικίες στην αγορά

Η βασική ρύθμιση αναδιαμορφώνει το πλαίσιο για τη χρήση κτιρίων, εισάγοντας την έννοια της κατ’ εξαίρεση δυνατότητας μετατροπής τους σε κατοικίες. Για κτίρια που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης ή εντός οικισμού, η αλλαγή χρήσης σε κατοικία θα μπορεί να επιτρέπεται ακόμη και ανεξάρτητα από τις ισχύουσες χρήσεις γης.

Αυτή η πρόβλεψη έχει ιδιαίτερη σημασία για ακίνητα με νόμιμη υπόσταση, τα οποία σήμερα δεν μπορούν να αξιοποιηθούν ως κατοικίες επειδή η περιοχή «γράφει» άλλες χρήσεις (π.χ. επαγγελματικές, βιοτεχνικές ή ειδικές). Με τη νέα διάταξη, το κέντρο βάρους μεταφέρεται: λιγότερο καθοριστικό γίνεται το τι επιτρέπει η χρήση γης και περισσότερο το αν το κτίριο υφίσταται νόμιμα και μπορεί να μετατραπεί σε κατοικία εντός του υπάρχοντος περιγράμματός του.

Πρακτικά, το νομοσχέδιο επιδιώκει να κινητοποιήσει «κενά» ή υπο-αξιοποιημένα κτίρια, τα οποία συχνά παραμένουν εκτός αγοράς, όχι επειδή δεν μπορούν τεχνικά να κατοικηθούν, αλλά επειδή δεν «κουμπώνουν» στο πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής τους.

Εντός σχεδίου και εκτός σχεδίου: Τι αλλάζει στην πράξη

Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσονται και τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών. Και εδώ, η αλλαγή χρήσης σε κατοικία θα μπορεί να γίνεται κατ’ εξαίρεση, ανεξάρτητα από τις ισχύουσες χρήσεις γης, τους γενικούς ή ειδικούς όρους δόμησης, καθώς και από ειδικά χωροταξικά, πολεοδομικά ή αναπτυξιακά καθεστώτα που ισχύουν για το ακίνητο.

Ωστόσο, οι δικλίδες είναι συγκεκριμένες και αυστηρές, ώστε να μην μετατραπεί η αλλαγή χρήσης σε εργαλείο έμμεσης επέκτασης της δόμησης:

– Η αλλαγή χρήσης σε κατοικία επιτρέπεται μόνο μία φορά.
– Αφορά αποκλειστικά το σύνολο ή μέρος του νομίμως υφιστάμενου κελύφους.
– Δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να προστεθούν τετραγωνικά ή να αυξηθεί ο όγκος του κτιρίου.

Επιπλέον, για κτίρια στα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις καθ’ υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης, η δυνατότητα αλλαγής χρήσης διατηρείται μόνο εφόσον οι παρεκκλίσεις έχουν χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Πρόκειται για χρονικό «όριο» που επιχειρεί να κλείσει το δρόμο σε νέες υπερβάσεις με σκοπό μελλοντικές μετατροπές.

Έλεγχος, διαδικασία και αρχιτεκτονική γνωμοδότηση

Πριν από την έκδοση οικοδομικής άδειας για τη νέα χρήση κατοικίας, απαιτείται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Αυτό προσθέτει ένα επίπεδο εποπτείας, ενισχύοντας την ποιότητα και τη συμβατότητα των επεμβάσεων με τον χαρακτήρα των κτιρίων και του δομημένου περιβάλλοντος.

Η πρόβλεψη αυτή λειτουργεί ως φίλτρο: η αλλαγή χρήσης δεν αντιμετωπίζεται ως μια απλή διοικητική πράξη, αλλά ως μεταβολή με πολεοδομικό και κοινωνικό αποτύπωμα, ειδικά σε περιοχές όπου η πίεση στη στέγαση συνυπάρχει με ανάγκες προστασίας του αστικού ιστού.

Το οικονομικό κόστος: Ανταποδοτικό τέλος 5% και Πράσινο Ταμείο

Η αλλαγή χρήσης θα συνοδεύεται και από οικονομική επιβάρυνση. Προϋπόθεση για την έγκριση είναι η καταβολή ειδικού ανταποδοτικού τέλους, ίσου με 5% της αντικειμενικής αξίας της γης που αντιστοιχεί στο ακίνητο. Το τέλος καταβάλλεται εφάπαξ, πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή της έγκρισης αλλαγής χρήσης.

Τα έσοδα θα κατευθύνονται στο Πράσινο Ταμείο και θα διατίθενται για δράσεις κλιματικής ουδετερότητας και έργα περιβαλλοντικής αναβάθμισης στους οικείους δήμους. Σημαντική λεπτομέρεια: το τέλος δεν θα συμψηφίζεται με άλλα τέλη ή εισφορές, άρα λειτουργεί ως αυτοτελής χρέωση για όποιον επιλέξει την αλλαγή χρήσης.

Πενταετές μπλόκο στη βραχυχρόνια μίσθωση για τις νέες κατοικίες

Ιδιαίτερο πολιτικό και πρακτικό βάρος έχει η ρύθμιση που αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση. Οι κατοικίες που θα προκύψουν από αλλαγή χρήσης δεν θα μπορούν να διατεθούν σε πλατφόρμες τύπου Airbnb για τουλάχιστον πέντε χρόνια από τη συντέλεση της αλλαγής.

Ο περιορισμός αυτός στοχεύει να αποτρέψει ένα πιθανό «παράδοξο» αποτέλεσμα: να δημιουργηθούν νέες κατοικίες μέσω της αλλαγής χρήσης, αλλά να απορροφηθούν άμεσα από την τουριστική αγορά, χωρίς να ενισχύσουν τη μακροχρόνια μίσθωση και τη διαθέσιμη προσφορά για μόνιμους κατοίκους. Με την πενταετή απαγόρευση, το νομοσχέδιο επιχειρεί να εξασφαλίσει ότι το νέο απόθεμα θα υπηρετήσει πρωτίστως τη στεγαστική ανάγκη.

Προσβασιμότητα: Υποχρεωτική μέριμνα για ΑμεΑ στους κοινόχρηστους χώρους

Στο ίδιο πνεύμα κοινωνικής στόχευσης εντάσσεται και η διάταξη για την προσβασιμότητα. Σε κάθε μεταβολή χρήσης κτιρίου ή χώρου κτιρίου πρέπει υποχρεωτικά να διασφαλίζεται η πρόσβαση ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων στους κοινόχρηστους χώρους, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός. Διαφορετικά, η κατασκευή θα θεωρείται αυθαίρετη. Η πρόβλεψη αυτή ενισχύει την ποιότητα των νέων κατοικιών, θέτοντας ως προϋπόθεση έναν ελάχιστο κανόνα συμπερίληψης.

Ειδική πρόβλεψη για ακίνητα Εθνικής Άμυνας και κοινωνική κατοικία

Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει και ειδική διαδικασία για ακίνητα του Ταμείου Ακινήτων Εθνικής Άμυνας. Σε αυτά θα μπορούν να εγκρίνονται ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, με στόχο τη στέγαση του προσωπικού των Ενόπλων Δυνάμεων αλλά και τη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών. Η διάταξη δείχνει ότι το σχέδιο δεν περιορίζεται στα ιδιωτικά ακίνητα, αλλά αγγίζει και τμήμα της δημόσιας ή ειδικής ακίνητης περιουσίας, με πιο ευδιάκριτο κοινωνικό πρόσημο.