Ακίνητα: Η αγοραπωλησία των 1,38 εκατ. ευρώ που έφτασε στο ΣτΕ – Γιατί το κέρδος φορολογήθηκε ως επιχειρηματικό εισόδημα

Αγόρασε ένα ακίνητο για περίπου 197.500 ευρώ και, λίγες μόλις εβδομάδες αργότερα, το πούλησε για 1,6 εκατ. ευρώ. Η διαφορά, ύψους περίπου 1,38 εκατ. ευρώ, αποτέλεσε την αφετηρία μιας πολυετούς φορολογικής διαμάχης, η οποία έφτασε μέχρι το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Η υπόθεση αφορά αγροτεμάχιο στην Πάρο και συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν το 2008. Η φορολογική διοίκηση έκρινε ότι το ιδιαίτερα υψηλό κέρδος από την ταχύτατη μεταπώληση του ακινήτου δεν αποτελούσε απλώς μια ευκαιριακή υπεραξία, αλλά εισόδημα που προέκυψε από εμπορική δραστηριότητα. Για τον λόγο αυτό φορολογήθηκε ως επιχειρηματικό εισόδημα.

Ο φορολογούμενος αμφισβήτησε την κρίση της Εφορίας και προσέφυγε στη Δικαιοσύνη. Ωστόσο, το Συμβούλιο της Επικρατείας, με την απόφαση 481/2026, απέρριψε την αίτησή του.

Ακίνητα και κέρδος 1,38 εκατ. ευρώ από μεταπώληση

Σύμφωνα με τα στοιχεία της υπόθεσης, το αγροτεμάχιο αγοράστηκε από εταιρεία που συνδεόταν με τον αδελφό του φορολογουμένου, έναντι ποσού περίπου 197.500 ευρώ. Λίγες εβδομάδες αργότερα, το ίδιο ακίνητο μεταπωλήθηκε έναντι 1,6 εκατ. ευρώ σε άλλη εταιρεία, η οποία επίσης συνδεόταν με τον αδελφό του.

Η διαφορά ανάμεσα στην τιμή αγοράς και την τιμή πώλησης ανερχόταν περίπου σε 1,38 εκατ. ευρώ. Με άλλα λόγια, μέσα σε εξαιρετικά σύντομο χρονικό διάστημα, η αξία του ακινήτου εμφανίστηκε να αυξάνεται περισσότερο από οκτώ φορές.

Αυτό ήταν το στοιχείο που προκάλεσε την έντονη φορολογική διερεύνηση. Η Εφορία δεν στάθηκε μόνο στο ύψος του κέρδους, αλλά αξιολόγησε συνολικά τις συνθήκες της συναλλαγής: το μικρό χρονικό διάστημα μεταξύ αγοράς και πώλησης, τη μεγάλη απόκλιση στις τιμές και τις σχέσεις μεταξύ των εμπλεκόμενων εταιρειών.

Με βάση τα δεδομένα αυτά, η φορολογική διοίκηση θεώρησε ότι η συγκεκριμένη πράξη δεν ήταν μια μεμονωμένη επενδυτική κίνηση, αλλά εντασσόταν σε δραστηριότητα με εμπορικά χαρακτηριστικά. Έτσι, το κέρδος των περίπου 1,38 εκατ. ευρώ αντιμετωπίστηκε ως εισόδημα από εμπορική επιχείρηση.

Τι υποστήριξε ο φορολογούμενος

Ο φορολογούμενος παρουσίασε διαφορετική εκδοχή για τον ρόλο του στις συγκεκριμένες συναλλαγές. Υποστήριξε ότι οι αγοραπωλησίες ήταν ουσιαστικά εικονικές και ότι ο ίδιος είχε παραχωρήσει το όνομά του προκειμένου να εξυπηρετηθεί ο αδελφός του, κυρίως σε σχέση με τη λήψη τραπεζικής χρηματοδότησης.

Κατά τον ισχυρισμό του, δεν ήταν ο πραγματικός αποδέκτης του κέρδους που εμφανιζόταν στα συμβόλαια και δεν είχε καρπωθεί τα περίπου 1,38 εκατ. ευρώ. Επομένως, θεωρούσε ότι δεν θα έπρεπε να φορολογηθεί για εισόδημα το οποίο, όπως υποστήριζε, δεν είχε στην πραγματικότητα αποκτήσει.

Οι ισχυρισμοί αυτοί, όμως, δεν κρίθηκαν επαρκείς από τα δικαστήρια. Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι ο φορολογούμενος επιχειρούσε ουσιαστικά να αμφισβητήσει την αξιολόγηση των πραγματικών περιστατικών που είχε ήδη πραγματοποιήσει το αρμόδιο Εφετείο.

Το ανώτατο δικαστήριο δεν προχώρησε σε νέα εκτίμηση των πραγματικών στοιχείων της υπόθεσης και απέρριψε την αίτηση. Με τον τρόπο αυτό παρέμεινε σε ισχύ η φορολογική αντιμετώπιση του κέρδους ως εισοδήματος από εμπορική δραστηριότητα.

Τι σημαίνει η απόφαση του ΣτΕ για τις αγοραπωλησίες ακινήτων

Η απόφαση δεν σημαίνει ότι κάθε ιδιώτης που αγοράζει ένα ακίνητο και στη συνέχεια το πουλά σε υψηλότερη τιμή θα φορολογείται αυτομάτως ως επιχειρηματίας. Η υπόθεση αφορά συναλλαγές του 2008 και κρίθηκε με βάση το φορολογικό πλαίσιο που ίσχυε εκείνη την περίοδο.

Παράλληλα, όμως, αναδεικνύει τα κριτήρια που μπορούν να οδηγήσουν τη φορολογική διοίκηση στο συμπέρασμα ότι μια πράξη έχει εμπορικό χαρακτήρα. Η ταχύτητα της μεταπώλησης, η υπερβολικά μεγάλη διαφορά μεταξύ τιμής αγοράς και τιμής πώλησης, η συχνότητα παρόμοιων συναλλαγών και οι σχέσεις μεταξύ των εμπλεκόμενων προσώπων μπορούν να αξιολογηθούν συνολικά.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και η πραγματική οικονομική ουσία της συναλλαγής. Τα συμβόλαια, οι πληρωμές, η προέλευση των χρημάτων, η χρηματοδότηση και η τελική ωφέλεια από την πώληση αποτελούν στοιχεία που μπορεί να εξετάσει η Εφορία, όταν υπάρχουν ενδείξεις ότι μια αγοραπωλησία δεν ήταν απλώς περιστασιακή.

Η συγκεκριμένη υπόθεση δείχνει, επομένως, ότι στις αγοραπωλησίες ακινήτων δεν εξετάζεται μόνο το αν προέκυψε κέρδος, αλλά και ο τρόπος με τον οποίο δημιουργήθηκε. Στην περίπτωση της Πάρου, η εξαιρετικά γρήγορη μεταπώληση και η διαφορά των περίπου 1,38 εκατ. ευρώ κρίθηκαν αρκετές για να προσδώσουν στη συναλλαγή χαρακτηριστικά εμπορικής δραστηριότητας.