Εφορία: Μειωμένος ΕΝΦΙΑ για 2 εκατ. ιδιοκτήτες το 2026

Περισσότεροι από 7 εκατομμύρια φορολογούμενοι αναμένεται να λάβουν το αργότερο έως τα μέσα Μαρτίου του 2026 τα εκκαθαριστικά για την πληρωμή του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) του νέου έτους. Τα ποσά των οφειλών ΕΝΦΙΑ που θα αναγράφουν τα εκκαθαριστικά θα πρέπει να εξοφληθούν είτε εφάπαξ μέχρι το τέλος Μαρτίου του 2026 είτε σε 12 μηνιαίες δόσεις, από τον Μάρτιο του 2026 έως τον Φεβρουάριο του 2027.

Η πλειονότητα των ιδιοκτητών θα πληρώσει το ίδιο ποσό ΕΝΦΙΑ με αυτόν που κατέβαλε το 2025, καθώς το 2025 δεν καταγράφηκε καμία μεταβολή στην ακίνητη περιουσία τους, ενώ φέτος δεν αλλάζει γι’ αυτούς καμία από τις παραμέτρους υπολογισμού του φόρου.

Υπάρχουν όμως τουλάχιστον 2.000.000 ιδιοκτήτες, οι οποίοι θα δουν, φέτος, μεταβολές στα ποσά του ΕΝΦΙΑ, που θα αναγράφουν τα εκκαθαριστικά τους με βάση τον νέο νόμο Πιερρακάκη.

Οι ιδιοκτήτες αυτοί θα είναι κυρίως:

α) Oσοι κατέχουν δικαιώματα επί ακινήτων που αποτελούν κύριες κατοικίες και βρίσκονται σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους.  

β) Ειδικά στην Περιφερειακή Ενότητα Eβρου, στην Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας και στους Δήμους της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης και της Περιφέρειας Ηπείρου που εφάπτονται με τα σύνορα της χώρας, όσοι κατέχουν δικαιώματα επί ακινήτων που αποτελούν κύριες κατοικίες και βρίσκονται σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.700 κατοίκους.

Για όλα τα φυσικά πρόσωπα των παραπάνω περιπτώσεων (α) και (β) ισχύει φέτος απαλλαγή από το 50% του ΕΝΦΙΑ που αναλογεί στα συγκεκριμένα ακίνητα. Εξαιρούνται κατοικίες που βρίσκονται σε οικισμούς της Περιφέρειας Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Εξαιρούνται επίσης κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ.

Η απαλλαγή αυτή -από το ήμισυ του αναλογούντος ΕΝΦΙΑ- εκτιμάται ότι αφορά πάνω από 1 εκατομμύριο δικαιώματα επί κατοικιών στις εν λόγω περιοχές της επικράτειας. Καλύπτει συνολικά πάνω από 13.000 οικισμούς με συνολικό πληθυσμό τουλάχιστον 2 εκατομμύρια κατοίκους σε σύνολο 13.586 οικισμών που υπάρχουν στη χώρα μας. Ουσιαστικά, οι δικαιούχοι της έκπτωσης αυτής είναι περισσότεροι από 1.000.000 φορολογούμενοι μόνιμοι κάτοικοι των συγκεκριμένων οικισμών. 

γ) Oσοι κατά τη διάρκεια του 2025:

– απέκτησαν ακίνητα ή ποσοστά συνιδιοκτησίας ή εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων (ψιλή κυριότητα ή επικαρπία) με αγορές, δωρεές, γονικές παροχές ή κληρονομιές

– πώλησαν ή μεταβίβασαν με γονικές παροχές ή δωρεές ακίνητα ή ποσοστά συνιδιοκτησίας ή εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων

– τακτοποίησαν κλειστούς ημιυπαίθριους χώρους που είχαν μετατρέψει σε χώρους κύριας χρήσης.

Για όσους από τους ιδιοκτήτες αυτούς, οι σχετικές δηλώσεις φορολογίας μεταβιβάσεων, δωρεών ή γονικών παροχών υποβλήθηκαν μέσω της εφαρμογής myProperty και τα μεταβιβασθέντα ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές εντός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας, η εικόνα της ακίνητης περιουσίας τους μεταβλήθηκε αυτόματα στο e-περιουσιολόγιο, με την αυτόματη ηλεκτρονική υποβολή Ε9 από την ίδια την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).

Οι υπόλοιποι από τους φορολογουμένους αυτούς έχουν χρονικό περιθώριο μέχρι 31-1-2026 να δηλώσουν στην ΑΑΔΕ όλες αυτές τις μεταβολές στα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία τους, υποβάλλοντας τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 έτους 2026.

Οσοι το 2025 απέκτησαν ακίνητα ή ποσοστά ή εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων, καθώς και όσοι τακτοποίησαν το 2025 ημιυπαίθριους χώρους και τους δήλωσαν ή θα τους δηλώσουν έως 31-1-2026, ως χώρους κύριας χρήσης θα δουν τον λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ του 2026 αυξημένο σε σύγκριση με το 2025. Οσοι το 2025 πώλησαν ή μεταβίβασαν με γονική παροχή ή δωρεά ακίνητα ή ποσοστά συνιδιοκτησίας ή εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων θα δουν μειωμένα τα ποσά του ΕΝΦΙΑ που θα αναγράφουν τα εκκαθαριστικά του φόρου για το 2026. 

δ) Οσοι θα κερδίσουν φέτος δικαιώματα μερικής ή όλικής απαλλαγής, είτε λόγω αύξησης των εισοδηματικών ορίων μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ πάνω από τα επίπεδα των ετήσιων οικογενειακών εισοδημάτων τους για το 2024 είτε λόγω μείωσης των ετήσιων οικογενειακών εισοδημάτων τους για το έτος 2024 κάτω από τα εισοδηματικά όρια μερικής ή ολικής απαλλαγής.

Το εάν κάποιος φορολογούμενος δικαιούται μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ του 2026 λόγω χαμηλού ετήσιου οικογενειακού εισοδήματος θα κριθεί με βάση τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2024, που υποβλήθηκαν το 2025. Συνεπώς, η αύξηση των εισοδηματικών ορίων μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ του 2026 μπορεί να προκύψει για κάποιους φορολογουμένους είτε επειδή το 2024 έγιναν έγγαμοι είτε επειδή το 2024 απέκτησαν ένα ακόμη εξαρτώμενο τέκνο είτε επειδή το 2024 έγιναν έγγαμοι και απέκτησαν και τέκνο. Η μείωση των ετήσιων οικογενειακών εισοδημάτων του 2024 μπορεί να έχει προκύψει το έτος εκείνο από διάφορες αιτίες, όπως π.χ. η παραίτηση από μισθωτή εργασία, η μείωση του καθαρού κέρδους ατομικης επιχείρησης κ.λπ.

Οι φορολογούμενοι όλων αυτών των παραπάνω περιπτώσεων θα πληρώσουν φέτος μειωμένο ποσό ΕΝΦΙΑ σε σύγκριση με το 2025 ή ακόμη και θα απαλλαγούν πλήρως από τον ΕΝΦΙΑ για πρώτη φορά φέτος. 

ε) Οσοι θα χάσουν το 2026 δικαιώματα μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, λόγω αύξησης του οικογενειακού εισοδήματος που απέκτησαν κατά το έτος 2024 πάνω από τα όρια που προβλέπονται για τη χορήγηση των απαλλαγών αυτών. Οι φορολογούμενοι αυτοί θα πληρώσουν φέτος ΕΝΦΙΑ αυξημένο κατά 100% (θα χάσουν την απαλλαγή από το 50% του ΕΝΦΙΑ) ή θα πληρώσουν φέτος για πρώτη φορά ΕΝΦΙΑ, ενώ τα προηγούμενα χρόνια απαλλάσσονταν. 

στ) Οσοι είχαν στην κατοχή τους την 1η-1-2026 κατοικίες φορολογητέας αξίας μέχρι 500.000 ευρώ, οι οποίες την ημερομηνία αυτή ήταν ασφαλισμένες από κινδύνους πυρκαγιάς, σεισμού και πλημμύρας ταυτόχρονα, για χρονικά διαστήματα τουλάχιστον τριών και μέχρι δώδεκα μηνών εντός του 2025. Για τους φορολογουμένους αυτούς θα ισχύσει και φέτος έκπτωση έως 20% στον ΕΝΦΙΑ που αναλογεί σε κάθε ασφαλισμένη κατοικία. Οσοι είχαν όλο το 2025 κατοικίες αξίας άνω των 500.000 ασφαλισμένες έναντι και των τριών κινδύνων θα εξακολουθήσουν και φέτος να δικαιούνται μείωσης 10% στον ΕΝΦΙΑ για τις συγκεκριμένες κατοικίες. 

ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΦΕΤΟΣ 

Ποιοι δικαιούνται εκπτώσεις – απαλλαγές

Αναλυτικά, σύμφωνα με την νομοθεσία που θα ισχύσει για τον ΕΝΦΙΑ του 2026:

1) Απαλλάσσονται από το 50% του ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας οι μόνιμοι κάτοικοι των οικισμών της χώρας με πληθυσμό μέχρι 1.500 άτομα. Ειδικά στην Περιφερειακή ΕνότηταΕΈβρου, στην Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας και στους Δήμους της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης και της Περιφέρειας Ηπείρου που εφάπτονται με τα σύνορα της χώρας η απαλλαγή ισχύει για τους μόνιμους κατοίκους των οικισμών με πληθυσμό μέχρι 1.700 άτομα.

Συγκεκριμένα, για όλα τα φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδος και των οποίων οι κύριες κατοικίες, όπως έχουν αναγραφεί στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2024, βρίσκονται στους οικισμούς αυτούς ισχύει φέτος απαλλαγή από το 50% του ΕΝΦΙΑ που αναλογεί στα συγκεκριμένα ακίνητα. Εξαιρούνται οι οικισμοί που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Εξαιρούνται επίσης κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ.

2) Εκπτωση 50% στον συνολικό ΕΝΦΙΑ δικαιούνται οι ιδιοκτήτες ακινήτων εφόσον:

α) Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του φορολογικού έτους 2024, για το οποίο υποβλήθηκαν οι πιο πρόσφατες δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος, δεν υπερβαίνει τις 9.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος.

β) Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων που κατείχαν την 1η-1-2026 δεν υπερβαίνει τα 150 τ.μ.

γ) Η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας που κατείχαν την 1η-1-2026 δεν υπερβαίνει τις 85.000 ευρώ για τον άγαμο, τις 150.000 ευρώ για τον έγγαμο με ένα εξαρτώμενο τέκνο και τις 200.000 ευρώ για τον έγγαμο με δύο εξαρτώμενα τέκνα.

3) Πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ δικαιούνται οι οικογένειες που είναι τρίτεκνες ή πολύτεκνες ή περιλαμβάνουν άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, εφόσον πληρούν τα παρακάτω κριτήρια:

α) Το συνολικό ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα του φορολογικού έτους 2024 δεν υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος.

β) Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων που κατείχαν την 1η-1-2026 δεν υπερβαίνει τα 150 τ.μ.

4) Για το 2026, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 20% για κατοικίες φυσικών προσώπων φορολογητέας αξίας έως 500.000 ευρώ και κατά 10% για κατοικίες φυσικών προσώπων φορολογητέας αξίας άνω των 500.000 ευρώ, εφόσον οι κατοικίες αυτές ασφαλίστηκαν σε ασφαλιστική επιχείρηση εγγεγραμμένη στο Μητρώο Ασφαλιστικών Επιχειρήσεων, που τηρείται στη Διεύθυνση Εποπτείας Ιδιωτικής Ασφάλισης της Τράπεζας της Ελλάδος, για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα και η ασφάλιση καλύπτει το σύνολο της αξίας του ακινήτου. Ως αξία του ακινήτου, για τις ανάγκες εφαρμογής του μέτρου, λαμβάνεται η αξία ανακατασκευής του κτίσματος ή των κτισμάτων, μη υπολογιζόμενης της αξίας του οικοπέδου, η οποία δεν μπορεί να υπολείπεται των 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος είναι η ασφάλιση να αφορά το προηγούμενο έτος με διάρκεια τουλάχιστον τριών μηνών. Αν η διάρκεια της ασφάλισης είναι μικρότερη του ενός έτους, η μείωση του ΕΝΦΙΑ προσαρμόζεται αναλογικά.