Το στεγαστικό πρόβληµα στην Ελλάδα

Tου ΑΝΔΡΕΑ ΒΟΡΥΛΛΑ *

Η εξασφάλιση αξιοπρεπούς και οικονοµικά προσιτής στέγης έχει αναδειχθεί, τα τελευταία χρόνια, σε ένα από τα πλέον πιεστικά κοινωνικά ζητήµατα στην Ελλάδα. Παρότι η χώρα µας δεν αντιµετώπιζε παραδοσιακά σοβαρό στεγαστικό πρόβληµα, οι ανατροπές της τελευταίας δεκαετίας -οικονοµική κρίση, δηµοσιονοµικές πιέσεις, έκρηξη τουρισµού και βραχυχρόνιων µισθώσεων- διαµόρφωσαν ένα νέο τοπίο, όπου το «δικαίωµα στην κατοικία» απειλείται ανοιχτά.

Από ιδιοκτήτες, ενοικιαστές- και τελικά αποκλεισµένοι

Για δεκαετίες, η Ελλάδα κατείχε ένα από τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη. Το 2005, το 84,6% των πολιτών διέµενε σε ιδιόκτητη κατοικία. Μέχρι το 2023, αυτό το ποσοστό είχε υποχωρήσει στο 69,6%, σύµφωνα µε στοιχεία της Eurostat -µια εντυπωσιακή πτώση 15 ποσοστιαίων µονάδων µέσα σε λιγότερο από δύο δεκαετίες. Η κάµψη αυτή αποτυπώνει όχι απλώς στατιστική µεταβολή, αλλά µια ριζική κοινωνική ανατροπή: το ελληνικό όνειρο της κατοχής ενός «δικού µας σπιτιού» µετατρέπεται σταδιακά σε προνόµιο των λίγων.

Παρά την υψηλή σηµασία της ιδιόκτητης κατοικίας για τους Έλληνες, η χώρα βρίσκεται σήµερα στην 20η θέση µεταξύ 33 ευρωπαϊκών χωρών, χάνοντας ακόµα περισσότερες θέσεις την εποχή της πανδηµίας, που ακολούθησε την οικονοµική κρίση της δεκαετίας του 2010. Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν ότι στις ηλικίες µεταξύ 25 και 34 ετών, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης συρρικνώθηκε δραµατικά, καθώς από 25% το 2005, σήµερα βρίσκεται µόλις στο 11%.

Ακόµα πιο ανησυχητικό το γεγονός ότι σε αυτές τις ηλικίες το 69 % µένει ακόµα µε τους γονείς τους. Αιτία η αδυναµία που δηλώνουν όχι µόνο να αγοράσουν δικό τους ακίνητο, αλλά ακόµα και να ανταπεξέλθουν στο οικονοµικό βάρος να πληρώσουν το ενοίκιο και να συντηρήσουν το δικό τους νοικοκυριό.

Η εκρηκτική άνοδος των ενοικίων είναι το πιο ορατό σύµπτωµα της κρίσης. Το φαινόµενο Airbnb απορρόφησε σηµαντικό απόθεµα κατοικιών από τη µακροχρόνια µίσθωση, αυξάνοντας τις τιµές και εκτοπίζοντας τους µόνιµους κατοίκους από γειτονιές σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και νησιά. Σύµφωνα µε µελέτη της Grant Thornton, η µέση τιµή σε Airbnb είναι από 200% έως 900% υψηλότερη από ένα µακροχρόνιο ενοίκιο.

Το πρόγραµµα «Golden Visa», που προσέλκυσε επενδυτές κυρίως από τρίτες χώρες, συνέβαλε επίσης στην αύξηση της ζήτησης για ακίνητα υψηλής αξίας -συχνά εις βάρος της εγχώριας πρόσβασης στη στέγη.

Ακόµα πιο προβληµατικό είναι το γεγονός ότι χιλιάδες κατοικίες παραµένουν κλειστές και αναξιοποίητες: είτε επειδή ανήκουν σε τράπεζες και funds, είτε λόγω κληρονοµικών εκκρεµοτήτων. Την ίδια ώρα, οικογένειες δυσκολεύονται να βρουν στέγη, ενώ νέα ζευγάρια αναγκάζονται να µένουν µε τους γονείς τους ή να αναβάλλουν τη δηµιουργία οικογένειας.

Επίσης, η συντήρηση ενός ακινήτου έχει γίνει ακόµα πιο δαπανηρή, καθώς ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να συνυπολογίσει την πληρωµή του ΕΝΦΙΑ, το αυξηµένο κόστος για την αποκατάσταση των φθορών, τις ενεργειακές αναβαθµίσεις, την υποχρεωτική ασφάλιση, αλλά και τους υπόλοιπους φόρους.

Οι αριθµοί αποκαλύπτουν ότι πάνω από το 40 % του µισθού των νοικοκυριών διατίθεται για ενοίκιο. Μία από τις χειρότερες επιδόσεις στην ΕΕ.

Όλο αυτό το σκηνικό αποτυπώνεται στο γεγονός ότι σχεδόν το 50% των νοικοκυριών ζουν µε καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασµούς κοινής ωφέλειας. Το αντίστοιχο ποσοστό το 2012, στις αρχές των µνηµονιακών χρόνων, ήταν στο 39%, γεγονός που αποδεικνύει ότι οι συνθήκες χειροτερεύουν µε το πέρασµα των χρόνων.

Τι κάνουν άλλες χώρες: Ευρωπαϊκά παραδείγµατα κοινωνικής κατοικίας

Σε αντίθεση µε την ελληνική απουσία πολιτικής για τη στέγη, πολλές ευρωπαϊκές χώρες έχουν αναπτύξει δοµηµένες στρατηγικές παρέµβασης. Οι διαφορές δεν είναι µόνο ποσοτικές, αλλά και ποιοτικές.

Η Αυστρία, αποτελεί ευρωπαϊκό πρότυπο. Η Βιέννη συχνά αναφέρεται ως το υπόδειγµα επιτυχηµένης στεγαστικής πολιτικής. Πάνω από το 60% των κατοίκων διαµένουν σε κοινωνικές ή συνεργατικές κατοικίες, µε ενοίκια που παραµένουν σταθερά και προσιτά.

Στη Γερµανία, λειτουργεί εδώ και δεκαετίες ένα ισχυρό σύστηµα κοινωνικής κατοικίας (Sozialwohnungen). Το κράτος επιδοτεί την κατασκευή κατοικιών για χαµηλόµισθους και επιβάλλει ανώτατα όρια ενοικίων, ενώ εφαρµόζονται µέτρα για την αποτροπή ραγδαίων αυξήσεων (Mietpreisbremse). Επιπλέον, οι δήµοι έχουν δικαίωµα να ασκούν προληπτικό έλεγχο σε µεγάλες πωλήσεις ακινήτων ώστε να αποτρέπεται η υπερσυγκέντρωση ιδιοκτησιών σε χέρια επενδυτών.

Στην Ολλανδία, οι “woningcor-poraties” -µη κερδοσκοπικοί συνεταιρισµοί κατοικίας- διαχειρίζονται περίπου το ένα τρίτο του στεγαστικού αποθέµατος, προσφέροντας κατοικίες µε ελεγχόµενα ενοίκια σε ευάλωτα νοικοκυριά.

Η Ισπανία, η οποία υπέστη σφοδρή στεγαστική κρίση µετά το 2008, έχει αναστρέψει την πολιτική της και επενδύει πια σε προσιτή κατοικία.

Λύσεις και προτάσεις για µια νέα στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα είναι πολυπαραγοντική και απαιτεί συνδυασµό πολιτικών παρεµβάσεων. Ορισµένες ρεαλιστικές προτάσεις που µπορούν να εφαρµοστούν άµεσα ή έστω ορισµένες σταδιακά, είναι οι κάτωθι:

1. Ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας µέσω µετατροπής δηµοσίων και ανενεργών κτιρίων.
2. Αξιοποίηση κλειστών ακινήτων µε φορολογικά κίνητρα και δηµιουργία µητρώου αδρανών ιδιοκτησιών.
3. Ρύθµιση της βραχυχρόνιας µίσθωσης µε γεωγραφικά και αριθµητικά όρια.
4. Πρόσβαση των νέων σε ιδιόκτητη στέγη µέσω προγραµµάτων rent-to-buy και κρατικής εγγύησης δανείων.
5. Δηµιουργία Εθνικής Αρχής Στέγασης για συντονισµό πολιτικών και εποπτεία της αγοράς.
6. Η χορήγηση «Golden Visa», να αποσυνδεθεί από την αγορά ακινήτων και να δοθούν και άλλες επιλογές, όπως η επένδυση ποσού 1 εκατ. ευρώ τουλάχιστον σε Κρατικά Οµόλογα, σε συµµετοχές σε νεοφυείς επιχειρήσεις, στην αγορά µετοχών και εταιρικών οµολόγων στο Χρηµατιστήριο Αθηνών.
7. Τα ακίνητα που ανήκουν σε Τράπεζες, funds και σε εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, εφόσον παραµένουν κλειστά για περισσότερο από 12 ή 24 µήνες, να πληρώνουν Ειδικό Τέλος µε συντελεστή 2% µε 3% επί της αντικειµενικής τους αξίας. Τα έσοδα από το Ειδικό Τέλος Κενών Κατοικιών να χρηµατοδοτεί αποκλειστικά πολιτικές καταπολέµησης της στεγαστικής κρίσης.
8. Θα πρέπει να επανεξεταστεί ο ρόλος και η λειτουργία των funds που κατέχουν και διαχειρίζονται τα λεγόµενα «κόκκινα» δάνεια. Φαίνεται ότι αυτές οι εταιρείες λειτουργούν µε τρόπο που επιδιώκει πρωτίστως τους πλειστηριασµούς και όχι την δίκαιη ρύθµιση των προβληµατικών δανείων. Αυτό έχει ως αποτέλεσµα όχι µόνο να χάνουν τα ακίνητα τους συµπολίτες µας, αλλά πολλά ακίνητα να αγοράζονται από επενδυτές που είτε να τα κρατάνε κλειστά, είτε τα εκµεταλλεύονται µε βραχυχρόνιες µισθώσεις τύπου Airbnb, είτε διατίθενται στο πρόγραµµα Golden Viza. Η εποπτεία της Τράπεζας της Ελλάδος προς τα funds θα πρέπει να ενεργοποιηθεί και να είναι ιδιαιτέρως αυστηρή απέναντι σε δόλιες πρακτικές που αποσκοπούν στην υφαρπαγή περιουσιών.

Κατοικία: δικαίωµα ή επένδυση;

Το πρόβληµα δεν είναι µόνο οικονοµικό, αλλά βαθιά πολιτικό και κοινωνικό: θέλουµε µια κοινωνία που προστατεύει τους πολίτες ή µια αγορά που λειτουργεί αποκλειστικά µε όρους απόδοσης; Η κατοικία πρέπει να αποκατασταθεί ως θεµελιώδες κοινωνικό δικαίωµα. Και αυτό δεν είναι απλώς υπόθεση πολιτικής βούλησης -είναι υπόθεση δικαιοσύνης. Η Κυβέρνηση θα πρέπει να συγκρουστεί µε τα συµφέροντα που δεν επιθυµούν την επίλυση του προβλήµατος, δυστυχώς δεν πιστεύουµε ότι έχει τέτοιο σκοπό. Για το Κίνηµα µας είναι ξεκάθαρο ότι η κατοικία είναι κοινωνικό αγαθό, όπως ξεκάθαρες είναι και οι προτάσεις µας που βασίζονται στην διεθνή εµπειρία, θεωρούµε ότι µπορούν να βοηθήσουν την επίλυση του προβλήµατος.