Στο «τραπέζι» οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή για τα διατηρητέα κτίρια

Μια πολεοδομική εκκρεμότητα που αφορά εδώ και δεκαετίες τους ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων επανέρχεται δυναμικά στο προσκήνιο. Ο Πανελλήνιος Σύλλογος Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτηρίων και Μνημείων, μέλος της ΠΟΜΙΔΑ, ζητά την ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), καθώς και την ολοκλήρωση των διαδικασιών για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ).

Το αίτημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία μετά την παρουσίαση στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας της πρώτης ειδικής μελέτης για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή σε δώδεκα περιφερειακές ενότητες της χώρας. Στις περιοχές αυτές περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η Αττική, η Θεσσαλονίκη, η Κρήτη, η Μαγνησία και η Καβάλα. Η εξέλιξη αυτή μπορεί να ανοίξει τον δρόμο για την αποζημίωση χιλιάδων ιδιοκτητών διατηρητέων ακινήτων, οι οποίοι παραμένουν εγκλωβισμένοι επί σειρά ετών.

Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή και Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης

Ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης θεσπίστηκε το 1979, με βασικό στόχο να αποζημιώνονται οι ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων για τον συντελεστή δόμησης που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν. Όταν ένα ακίνητο χαρακτηρίζεται διατηρητέο, επιβάλλονται αυστηροί περιορισμοί ως προς τις επεμβάσεις, την κατεδάφιση, την προσθήκη ορόφων ή την επέκταση της υφιστάμενης κατασκευής.

Με τον τρόπο αυτό προστατεύονται η αρχιτεκτονική κληρονομιά, η ιστορική μνήμη, η αισθητική των πόλεων και, σε πολλές περιπτώσεις, η τουριστική τους ταυτότητα. Τα οφέλη από τη διατήρηση των κτιρίων είναι συλλογικά και αφορούν το σύνολο της κοινωνίας. Ωστόσο, το οικονομικό βάρος μεταφέρεται σχεδόν αποκλειστικά στους ιδιοκτήτες, οι οποίοι καλούνται να διατηρούν και να αποκαθιστούν ακίνητα με ιδιαίτερα αυξημένο κόστος.

Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή αποτελούν βασική προϋπόθεση για την ενεργοποίηση της διαδικασίας. Πρόκειται για ειδικά καθορισμένες περιοχές, μέσα στις οποίες μπορεί να μεταφερθεί και να αξιοποιηθεί ο συντελεστής δόμησης που δεν χρησιμοποιήθηκε στο διατηρητέο ακίνητο. Η λειτουργία τους πρέπει να διέπεται από σαφείς κανόνες, ώστε να προστατεύεται τόσο η πολιτιστική κληρονομιά όσο και η πολεοδομική ισορροπία.

Οι οικονομικές επιβαρύνσεις των ιδιοκτητών

Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων υποστηρίζουν ότι η σημερινή κατάσταση δημιουργεί μια σοβαρή ανισορροπία. Από τη μία πλευρά, δεν μπορούν να αξιοποιήσουν πλήρως τα δικαιώματα δόμησης που αντιστοιχούν στην ιδιοκτησία τους. Από την άλλη, συνεχίζουν να επιβαρύνονται με φόρους και σημαντικά έξοδα συντήρησης.

Οι σχετικοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης πάγωσαν το 2007, μετά την απαίτηση του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον καθορισμό ειδικών Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή. Έκτοτε, η έλλειψη ολοκληρωμένου πλαισίου έχει αφήσει πολλούς ιδιοκτήτες χωρίς ουσιαστική δυνατότητα αξιοποίησης ή αποζημίωσης.

Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες εξακολουθούν να πληρώνουν φόρους, όπως ο ΕΝΦΙΑ, ο ΦΑΠ και το ΕΕΤΗΔΕ, ενώ επωμίζονται και το κόστος επισκευής, συντήρησης και αποκατάστασης των κτιρίων. Σύμφωνα με τον Σύλλογο, οι εργασίες σε ένα διατηρητέο μπορεί να κοστίζουν τρεις έως τέσσερις φορές περισσότερο από μια συμβατική κατασκευή, λόγω των ειδικών υλικών, των απαιτούμενων μελετών και των αυστηρών τεχνικών προδιαγραφών.

«Όχι» στην ανεξέλεγκτη δόμηση, αλλά και στην αδράνεια

Ο Πανελλήνιος Σύλλογος Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτηρίων και Μνημείων διευκρινίζει ότι η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης δεν πρέπει να συγχέεται με τα «μπόνους» του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού ή με τις οριζόντιες προσαυξήσεις ορόφων που εφαρμόστηκαν κατά τη δεκαετία του 1970.

Όπως επισημαίνει, το αίτημα δεν αφορά την επιβολή ανεξέλεγκτης δόμησης ούτε την επιβάρυνση των πόλεων. Αντίθετα, ζητείται η εφαρμογή ενός ελεγχόμενου μηχανισμού, ο οποίος θα επιτρέπει την αποζημίωση των ιδιοκτητών χωρίς να υπονομεύει τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Οι μελέτες για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή καθορίζουν συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα και όρια πρόσθετης δόμησης. Με αυτόν τον τρόπο, υποστηρίζει ο Σύλλογος, μπορεί να διατηρηθεί το περιβαλλοντικό ισοζύγιο των πόλεων και να αποφευχθούν φαινόμενα υπερσυγκέντρωσης ή άναρχης ανάπτυξης.

Το επόμενο βήμα μετά τη δημόσια διαβούλευση

Ο Σύλλογος ζητά την ολοκλήρωση και την εφαρμογή των σχετικών μελετών μετά το στάδιο της δημόσιας διαβούλευσης. Η έγκριση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή θεωρείται απαραίτητη για να ενεργοποιηθεί στην πράξη ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης και να αποκτήσουν ουσιαστική αξία οι σχετικοί τίτλοι.

Η επίλυση του ζητήματος θα μπορούσε να λειτουργήσει ως κίνητρο για την αποκατάσταση εγκαταλελειμμένων ή υποβαθμισμένων διατηρητέων κτιρίων, ενισχύοντας παράλληλα την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς. Για να συμβεί αυτό, απαιτείται ένα σταθερό, διαφανές και εφαρμόσιμο θεσμικό πλαίσιο.

Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή μπορούν να αποτελέσουν το εργαλείο για μια πιο δίκαιη αντιμετώπιση των ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων. Η ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης δεν αποτελεί μόνο ζήτημα οικονομικής αποζημίωσης, αλλά και προϋπόθεση για να συνδυαστούν η προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς, η βιώσιμη πολεοδομική ανάπτυξη και η δικαιοσύνη για όσους σηκώνουν το κόστος της διατήρησης.