Κοινωνική κατοικία: Οι παγίδες που φουσκώνουν το κόστος και καθυστερούν τα φθηνά σπίτια

Το κόστος ανά κατοικία, ο χρόνος παράδοσης, η διαθεσιμότητα των ακινήτων και η διάρκεια της προσιτής μίσθωσης αποτελούν τα βασικά ζητήματα για την αποτελεσματικότητα των προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας στην Ελλάδα, όπως αναδεικνύει η μελέτη της BluPeak Estate Analytics, με αναφορές στο πρόγραμμα Proposition HHH του Λος Άντζελες, στο πιλοτικό πρόγραμμα της Αθήνας και στην αξιοποίηση δημοτικών ακινήτων στη Θεσσαλονίκη.

Η έκθεση της BluPeak Estate Analytics με τίτλο «Στεγαστική κρίση και δήμοι» προτείνει την αξιοποίηση κλειστών και δημοτικών ακινήτων για τη δημιουργία κατοικιών με προσιτά ενοίκια. Παράλληλα, επισημαίνει ότι η ανακοίνωση ενός στεγαστικού προγράμματος δεν αρκεί για την αποτίμηση της αποτελεσματικότητάς του. Για κάθε πρόγραμμα κοινωνικής κατοικίας, όπως αναφέρεται στη μελέτη, χρειάζεται να είναι σαφές ποιο είναι το συνολικό κόστος ανά κατοικία, πότε παραδίδεται, ποιο νοικοκυριό κατοικεί σε αυτήν και για πόσο χρονικό διάστημα διατηρείται η προσιτή τιμή της. Η παρακολούθηση αυτών των στοιχείων επιτρέπει να διαπιστωθεί αν οι πόροι μετατρέπονται πράγματι σε κατοικίες που χρησιμοποιούνται από τους δικαιούχους.

Το παράδειγμα του Λος Άντζελες

Στο Λος Άντζελες, το πρόγραμμα Proposition HHH για τη στέγαση αστέγων εγκρίθηκε το 2016. Το πρόγραμμα προέβλεπε τη δυνατότητα έκδοσης δημοτικών ομολόγων συνολικού ύψους έως 1,2 δισ. δολαρίων. Ο έλεγχος που δημοσιεύθηκε τον Φεβρουάριο του 2022 και περιλάμβανε στοιχεία έως τον Δεκέμβριο του 2021 κατέγραφε 1.142 ολοκληρωμένες μονάδες. Ο αριθμός αυτός είχε καταγραφεί περισσότερο από πέντε χρόνια μετά την έγκριση του προγράμματος. Ο χρόνος ανάπτυξης των έργων κυμαινόταν από τρία έως έξι χρόνια. Στα έργα του βασικού σκέλους που βρίσκονταν υπό κατασκευή, το μέσο κόστος ανά μονάδα αυξήθηκε από 531.000 δολάρια το 2020 σε 596.846 δολάρια το 2021. Το ποσό αφορούσε το συνολικό κόστος ανάπτυξης και περιλάμβανε χρηματοδότηση από περισσότερες πηγές. Δεν αντιστοιχούσε, επομένως, αποκλειστικά στη συνεισφορά του δημοτικού προγράμματος. Η μέση συνεισφορά του Proposition HHH ανερχόταν σε περίπου 134.000 δολάρια ανά μονάδα. Ο ελεγκτής αναγνώριζε την πρόοδο που είχε σημειωθεί, αλλά υπογράμμιζε ότι ο ρυθμός παράδοσης παρέμενε χαμηλότερος από αυτόν που απαιτούσε η επείγουσα στεγαστική ανάγκη. Η μελέτη χρησιμοποιεί το παράδειγμα για να αναδείξει το ζήτημα της αναμονής έως την ολοκλήρωση των κατασκευών. Πριν από την έναρξη ενός νέου έργου, προτείνεται να συγκρίνεται το κόστος όλων των διαθέσιμων λύσεων. Στο πλαίσιο αυτό, τα νέα έργα μπορούν να συνδυάζονται με ανακαινίσεις υφιστάμενων ακινήτων και με λύσεις άμεσης στέγασης. Για ένα νοικοκυριό που χρειάζεται κατοικία άμεσα, ο χρόνος παράδοσης αποτελεί πρακτικό και όχι μόνο διοικητικό μέγεθος. Η επιλογή μιας λύσης με χαμηλότερο χρόνο υλοποίησης μπορεί να έχει διαφορετική σημασία από την επιλογή ενός έργου που απαιτεί αρκετά χρόνια μέχρι να ολοκληρωθεί, ακόμη και όταν ο τελικός αριθμός των κατοικιών είναι αντίστοιχος.

Ο στόχος των 70 κατοικιών στην Αθήνα

Στην Αθήνα, το πιλοτικό πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης σχεδιάστηκε για 70 κλειστές κατοικίες. Προέβλεπε επιδότηση επισκευών έως 10.055 ευρώ ανά διαμέρισμα και μίσθωση των κατοικιών για τουλάχιστον τέσσερα χρόνια. Η δημοτική πρόσκληση περιγράφει τους όρους του προγράμματος και τη δυναμικότητα που είχε προβλεφθεί. Ωστόσο, για την αποτίμηση του αποτελέσματος απαιτείται διαχωρισμός των επιμέρους σταδίων της διαδικασίας. Συγκεκριμένα, χρειάζεται να καταγράφονται χωριστά ο αριθμός των αιτήσεων, οι αιτήσεις που εγκρίθηκαν, οι συμβάσεις που υπογράφηκαν και τα διαμερίσματα που παραδόθηκαν τελικά σε ενοικιαστές. Η μελέτη προτείνει να δημοσιεύονται όλα αυτά τα στοιχεία, ώστε να αποτυπώνεται η πραγματική προσθήκη προσιτών κατοικιών. Η διάκριση των σταδίων επιτρέπει επίσης να εντοπίζεται το σημείο στο οποίο ενδέχεται να καθυστερεί ένα πρόγραμμα. Μπορεί, για παράδειγμα, να υπάρχει διαφορά μεταξύ του αριθμού των κατοικιών που περιλαμβάνονται στον αρχικό σχεδιασμό και εκείνων που έχουν πράγματι επισκευαστεί, μισθωθεί και κατοικηθεί. Η έκθεση αντιμετωπίζει τις 70 κατοικίες ως στόχο που χρειάζεται συνεχή παρακολούθηση. Η ανακοίνωση ενός αριθμού κατοικιών και η εγκατάσταση νοικοκυριών σε αντίστοιχα διαμερίσματα αποτελούν διαφορετικά στάδια. Η δημοσιοποίηση του τελικού απολογισμού επιτρέπει την αξιολόγηση της πορείας του προγράμματος με βάση τα πραγματικά αποτελέσματα.

Διαφορετικά μεγέθη για το ίδιο έργο

Η ακριβής αποτύπωση του κόστους αποτελεί ξεχωριστό ζήτημα. Για το δημοτικό ακίνητο στην οδό Αλεξανδρείας 59 στη Θεσσαλονίκη, το οποίο μετατράπηκε σε έξι κατοικίες, το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας αναφέρει χρηματοδότηση ύψους 1,11 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης. Στην ίδια ανακοίνωση, οι εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης καταγράφονται ως δαπάνη περίπου 120.000 ευρώ. Οι δύο αριθμοί αφορούν διαφορετικά μεγέθη και χρειάζεται να διακρίνονται κατά την αποτίμηση του έργου. Η χρηματοδότηση, το κόστος των εργασιών και το συνολικό κόστος λειτουργίας δεν ταυτίζονται. Για τον λόγο αυτό, ένας συγκρίσιμος υπολογισμός ανά κατοικία πρέπει να διευκρινίζει τι περιλαμβάνει κάθε ποσό: από τη μελέτη και την κατασκευή ή ανακαίνιση έως τον εξοπλισμό, τη διαχείριση και τη συντήρηση. Στην περίπτωση του ακινήτου της Αλεξανδρείας 59, το υπουργείο επιβεβαιώνει ότι τα έξι διαμερίσματα έχουν ήδη μισθωθεί σε ευάλωτα νοικοκυριά. Η πληροφορία αυτή αφορά το στάδιο της αξιοποίησης και της εγκατάστασης των δικαιούχων, το οποίο πρέπει να καταγράφεται ξεχωριστά από τη χρηματοδότηση και τις εργασίες που προηγήθηκαν.

Η καταγραφή πριν από την αξιοποίηση

Ένα πρόγραμμα κοινωνικής κατοικίας μπορεί να καθυστερήσει πριν ακόμη ξεκινήσουν οι εργασίες. Η αξιοποίηση ενός κτιρίου προϋποθέτει να είναι σαφές ποιος έχει την ιδιοκτησία, αν επιτρέπεται η χρήση του ως κατοικίας και ποια είναι η τεχνική του κατάσταση. Η μελέτη ζητά να αντιστοιχίζονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας με τα στοιχεία του ακινήτου, να καταγράφεται η σημερινή χρήση του και να εκτιμάται το κόστος προσαρμογής του. Χωρίς αυτή την προκαταρκτική εικόνα, ο αριθμός των ακινήτων που εμφανίζονται ως διαθέσιμα δεν αποτυπώνει κατ’ ανάγκην εκείνα που μπορούν να μετατραπούν άμεσα σε κατοικίες. Η έκθεση επικαλείται και ευρήματα του Ελεγκτικού Συνεδρίου. Ο έλεγχος 3/2025, ο οποίος αφορούσε δείγμα κληροδοτημάτων που έχουν καταλειφθεί σε πανεπιστήμια, στην Ακαδημία Αθηνών και στο Ίδρυμα Κρατικών Υποτροφιών, εντόπισε ελλιπή καταχώριση στο Μητρώο Κοινωφελών Περιουσιών και αδυναμίες στην οικονομική επαλήθευση. Ο ίδιος έλεγχος διαπίστωσε ότι τα σχέδια διαχείρισης και αξιοποίησης είχαν εφαρμοστεί μόνο από μέρος των φορέων. Τα ευρήματα αφορούν το δείγμα που ελέγχθηκε. Αναδεικνύουν, ωστόσο, τη σημασία της απογραφής και της οικονομικής τεκμηρίωσης πριν από οποιονδήποτε σχεδιασμό για τη χρήση ακινήτων σε στεγαστικά προγράμματα. Στην περίπτωση των κληροδοτημάτων απαιτείται επιπλέον να εξετάζεται ο σκοπός για τον οποίο καταλείφθηκε η περιουσία. Η προτεινόμενη χρήση πρέπει να είναι συμβατή με τον σκοπό αυτό, ώστε η αξιοποίηση του ακινήτου να ανταποκρίνεται στους όρους υπό τους οποίους περιήλθε στον φορέα.

Η διάρκεια της προσιτής μίσθωσης

Ο σχεδιασμός της κοινωνικής μίσθωσης δεν ολοκληρώνεται με την παράδοση του ακινήτου. Απαιτείται πρόβλεψη και για τη λήξη της σύμβασης, καθώς και για τη διατήρηση της κατοικίας σε προσιτό καθεστώς μετά το τέλος της αρχικής περιόδου. Η ελάχιστη διάρκεια των τεσσάρων ετών που προβλέπεται στο πρόγραμμα της Αθήνας παρέχει συγκεκριμένο χρονικό ορίζοντα τόσο στον ιδιοκτήτη όσο και στο νοικοκυριό. Η συνέχιση της προσιτής στέγασης μετά την περίοδο αυτή προϋποθέτει συνέχεια στη χρηματοδότηση, σαφείς συμβατικούς όρους και διαχείριση του διαθέσιμου αποθέματος. Η μελέτη προτείνει να παρακολουθείται η παραμονή των νοικοκυριών στη στέγη στους 12 και στους 24 μήνες. Παράλληλα, ζητά να δημοσιοποιούνται η διάρκεια των μισθώσεων, τα χαρακτηριστικά των ωφελούμενων και ο αριθμός των κατοικιών που παραμένουν σε χρήση. Με τον τρόπο αυτό μπορεί να διαπιστωθεί αν οι κατοικίες συνεχίζουν να καλύπτουν τον σκοπό για τον οποίο εντάχθηκαν στο πρόγραμμα και αν το διαθέσιμο απόθεμα παραμένει ενεργό. Η απλή υπογραφή μιας μίσθωσης δεν αποτυπώνει από μόνη της τη διάρκεια της κοινωνικής στεγαστικής παρέμβασης.

Ο έλεγχος μετά την παράδοση

Στις προτεινόμενες υποχρεώσεις των δήμων περιλαμβάνονται ο ετήσιος απολογισμός, η καταγραφή του κόστους ανά κατοικία, η σύγκριση του μισθώματος με τις τιμές της αγοράς και η αποτύπωση των κατοικιών που πράγματι κατοικούνται. Για τα προγράμματα στέγασης εργαζομένων, η έκθεση προτείνει να καταγράφονται επίσης οι θέσεις υπηρεσιών που καλύφθηκαν και η διάρκεια παραμονής του προσωπικού. Τα στοιχεία αυτά συνδέουν την κατοικία με τον σκοπό της παρέμβασης και δείχνουν αν οι κατοικίες χρησιμοποιούνται από τα πρόσωπα ή τα νοικοκυριά στα οποία απευθύνονται. Ο ετήσιος απολογισμός, σύμφωνα με τη μελέτη, πρέπει να περιλαμβάνει τις πηγές χρηματοδότησης, τα κονδύλια που απορροφήθηκαν και εκείνα που παρέμειναν αδιάθετα. Η καταγραφή δεν αφορά μόνο την αρχική δαπάνη, αλλά και τη συνεχή οικονομική διαχείριση του προγράμματος. Στη διαχείριση των κατοικιών χρειάζεται να υπάρχει ορισμένος υπεύθυνος, πρόβλεψη για τη συντήρηση και παρακολούθηση των συμβάσεων. Με αυτόν τον τρόπο κάθε δήμος μπορεί να γνωρίζει πόσες κατοικίες είναι διαθέσιμες, ποια είναι η κατάστασή τους, ποιο είναι το κόστος διατήρησής τους και με ποιους όρους μπορούν να διατεθούν. Η καταγραφή του κόστους, του χρόνου παράδοσης, των ωφελούμενων και της διάρκειας των μισθώσεων αποτελεί, σύμφωνα με την έκθεση, προϋπόθεση για να αξιολογείται η κοινωνική κατοικία με κοινά και συγκρίσιμα δεδομένα.