Ακίνητα: «Ψαλίδι» στο τεκμήριο αγοράς κάτω από την αντικειμενική αξία – Απόφαση-κλειδί από το ΣτΕ

Τον δρόμο για τον υπολογισμό του τεκμηρίου αγοράς ακινήτου σε ποσό χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία ανοίγει απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Η προϋπόθεση είναι ο φορολογούμενος να μπορεί να αποδείξει με αξιόπιστα στοιχεία ποιο ήταν το πραγματικό τίμημα που κατέβαλε.

Η απόφαση 2086/2025 του ΣτΕ θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική, καθώς ξεχωρίζει δύο διαφορετικές φορολογικές υποχρεώσεις που συχνά συγχέονται: τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου και το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακού στοιχείου. Πρόκειται για δύο διαφορετικούς μηχανισμούς φορολόγησης, οι οποίοι δεν βασίζονται κατ’ ανάγκη στο ίδιο ποσό.

Σύμφωνα με το σκεπτικό του ανώτατου δικαστηρίου, όταν το πραγματικό και αποδεδειγμένο τίμημα αγοράς είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, η δαπάνη απόκτησης δεν μπορεί να υπολογίζεται αυτομάτως με βάση την υψηλότερη αντικειμενική τιμή. Με άλλα λόγια, το τεκμήριο αγοράς μπορεί να «ψαλιδιστεί», εφόσον ο αγοραστής τεκμηριώσει το ποσό που πράγματι κατέβαλε.

Τεκμήριο αγοράς ακινήτου: Ποιο ποσό υπολογίζεται

Το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου αφορά τη δαπάνη που πραγματοποίησε ο φορολογούμενος για την αγορά του. Κατά κανόνα, στο ποσό αυτό περιλαμβάνεται το τίμημα που καταβλήθηκε στον πωλητή, προσαυξημένο με τον φόρο μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τις αμοιβές μεσιτών, τα έξοδα εγγραφής και κάθε άλλη δαπάνη που συνδέεται άμεσα με την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας.

Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο έχει αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ, αλλά ο αγοραστής αποδεικνύει ότι το απέκτησε έναντι 110.000 ευρώ, το τεκμήριο αγοράς μπορεί να υπολογιστεί με βάση τα 110.000 ευρώ και τα συναφή έξοδα. Δεν είναι απαραίτητο, σύμφωνα με την απόφαση, να θεωρηθεί αυτομάτως ως δαπάνη απόκτησης το υψηλότερο ποσό των 150.000 ευρώ.

Η διαφορά αυτή μπορεί να έχει σημαντικές συνέπειες στη φορολογική δήλωση. Ένα υψηλότερο τεκμήριο ενδέχεται να δημιουργήσει πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση, εάν ο φορολογούμενος δεν διαθέτει επαρκές δηλωθέν εισόδημα για να το καλύψει. Αντίθετα, η αναγνώριση του πραγματικού τιμήματος μπορεί να περιορίσει το τεκμαρτό εισόδημα και να μειώσει τον κίνδυνο φορολόγησης για εισόδημα που δεν αποκτήθηκε στην πραγματικότητα.

Διαφορά μεταξύ φόρου μεταβίβασης και τεκμηρίου

Το ΣτΕ διευκρινίζει ότι ο φόρος μεταβίβασης και το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς. Για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης λαμβάνεται υπόψη η φορολογητέα αξία του ακινήτου, η οποία συνδέεται με την αντικειμενική αξία ή, όπου απαιτείται, με το μεγαλύτερο τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο.

Το τεκμήριο, όμως, αφορά τη φορολογία εισοδήματος και αποσκοπεί στην αποτύπωση της πραγματικής δαπάνης του αγοραστή. Επομένως, η αποδοχή μιας συγκεκριμένης αξίας για την επιβολή του φόρου μεταβίβασης δεν σημαίνει αυτομάτως ότι η ίδια αξία πρέπει να χρησιμοποιηθεί και για τον υπολογισμό του τεκμηρίου αγοράς.

Η διάκριση αυτή είναι κρίσιμη, καθώς ένας φορολογούμενος μπορεί να μην αμφισβήτησε την αντικειμενική αξία κατά το στάδιο της μεταβίβασης, αλλά να έχει το δικαίωμα να αποδείξει μεταγενέστερα, στο πλαίσιο διαφοράς για τη φορολογία εισοδήματος, ότι το πραγματικό τίμημα που κατέβαλε ήταν χαμηλότερο.

Δεν αρκεί μόνο το συμβόλαιο

Η απόφαση δεν σημαίνει ότι η ΑΑΔΕ είναι υποχρεωμένη να αποδέχεται χωρίς έλεγχο κάθε χαμηλότερο τίμημα που αναγράφεται σε ένα συμβόλαιο. Ο φορολογούμενος πρέπει να μπορεί να αποδείξει ότι το ποσό αυτό ανταποκρίνεται στην πραγματική οικονομική συναλλαγή.

Ιδιαίτερη βαρύτητα μπορούν να έχουν:

– τραπεζικά εμβάσματα και καταθέσεις,
– αποδεικτικά εξόφλησης,
– κινήσεις λογαριασμών του αγοραστή και του πωλητή,
– έγγραφα σχετικά με τη χρηματοδότηση της αγοράς,
– συμβάσεις στεγαστικών δανείων,
– αποδείξεις καταβολής προκαταβολών,
– κάθε άλλο πρόσφορο στοιχείο που αποδεικνύει το πραγματικό τίμημα.

Η φορολογική διοίκηση έχει τη δυνατότητα να εξετάσει συνολικά τα οικονομικά δεδομένα της συναλλαγής. Εάν από τους τραπεζικούς λογαριασμούς ή από άλλα αποδεικτικά στοιχεία προκύψει ότι ο αγοραστής κατέβαλε ποσό μεγαλύτερο από εκείνο που εμφανίζεται στο συμβόλαιο, μπορεί να ληφθεί υπόψη το υψηλότερο πραγματικό ποσό για τον υπολογισμό του τεκμηρίου.

Επιπτώσεις για την κάλυψη του τεκμηρίου

Το ύψος του τεκμηρίου αγοράς επηρεάζει άμεσα τον τρόπο με τον οποίο ο φορολογούμενος θα δικαιολογήσει την απόκτηση του ακινήτου. Η δαπάνη μπορεί να καλυφθεί, ανάλογα με την περίπτωση, από εισοδήματα του ίδιου έτους, ανάλωση κεφαλαίου προηγούμενων ετών, τραπεζικό δάνειο, χρηματική γονική παροχή, δωρεά ή άλλα νόμιμα και αποδεδειγμένα διαθέσιμα κεφάλαια.

Όσο υψηλότερο είναι το τεκμήριο, τόσο μεγαλύτερη είναι και η ανάγκη ύπαρξης επαρκών αποδεικτικών στοιχείων. Για τον λόγο αυτό, η δυνατότητα υπολογισμού του τεκμηρίου με βάση το πραγματικό τίμημα μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου υπάρχει μεγάλη απόκλιση μεταξύ συμβατικού τιμήματος και αντικειμενικής αξίας.

Η υπόθεση παραπέμφθηκε για νέα κρίση στο αρμόδιο διοικητικό δικαστήριο. Το δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει τα πραγματικά στοιχεία της πληρωμής και να μην εξισώσει αυτομάτως το τεκμήριο αγοράς με την αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Η απόφαση 2086/2025 του ΣτΕ δημιουργεί, επομένως, ένα σημαντικό προηγούμενο για τους αγοραστές ακινήτων. Το τεκμήριο αγοράς μπορεί να υπολογιστεί σε ποσό χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, αλλά μόνο όταν το πραγματικό τίμημα αποδεικνύεται με σαφή, αξιόπιστα και επαρκή στοιχεία.