Οι νέες αλλαγές στην αγορά ακινήτων

Νέα δεδομένα διαμορφώνονται στην αγορά ακινήτων, σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές πώλησης εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά και το κόστος της κατοικίας πιέζει έντονα τα νοικοκυριά. Η αναζήτηση προσιτής στέγης παραμένει δύσκολη, ενώ ιδιοκτήτες, αγοραστές και ενοικιαστές καλούνται να προσαρμοστούν σε σημαντικές φορολογικές και θεσμικές αλλαγές.

Το νέο πλαίσιο περιλαμβάνει παρατάσεις φορολογικών κινήτρων για την αγορά και την ανακαίνιση ακινήτων, διεύρυνση της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, αλλαγές στη φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια και νέους κανόνες για τις μισθώσεις. Παράλληλα, από το 2027 προβλέπεται η κατάργηση δύο υφιστάμενων επιβαρύνσεων στην ακίνητη περιουσία και η αντικατάστασή τους από ένα νέο τέλος.

Σύμφωνα με την εφημερίδα «ΤΑ ΝΕΑ», ελαφρύνσεις αναμένονται για φορολογουμένους που εισπράττουν περισσότερα από 12.000 ευρώ ετησίως από ενοίκια. Την ίδια στιγμή, παραμένουν οι περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, ενώ διευρύνεται το πρόγραμμα «Σπίτι μου 3», με υψηλότερα ηλικιακά, εισοδηματικά και περιουσιακά όρια για τους δικαιούχους.

Οι νέες αλλαγές στην αγορά ακινήτων

1. Παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές

Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα παρατείνεται έως το τέλος του 2030. Το μέτρο αποσκοπεί στην ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και στην αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών.

Για τους αγοραστές, η παράταση σημαίνει ότι στις συγκεκριμένες συναλλαγές εξακολουθεί να εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3% αντί για ΦΠΑ 24%. Έτσι, περιορίζεται αισθητά το συνολικό φορολογικό κόστος αγοράς ενός νεόδμητου ακινήτου.

2. Παραμένει σε αναστολή ο φόρος υπεραξίας

Παράταση δίνεται και στην αναστολή του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Ο συγκεκριμένος φόρος έχει θεσπιστεί, αλλά δεν έχει εφαρμοστεί στην πράξη.

Η ενεργοποίησή του θα μπορούσε να λειτουργήσει αποτρεπτικά για τις αγοραπωλησίες, καθώς θα αύξανε το κόστος για τους ιδιοκτήτες που πωλούν ακίνητα με κέρδος. Για τον λόγο αυτό, η εφαρμογή του εξακολουθεί να βρίσκεται σε αναμονή.

3. Συνεχίζονται οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Το «φρένο» στις νέες εγγραφές ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας διαμονής παρατείνεται και για το 2027. Η απαγόρευση αφορά τα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, καθώς και την πρώτη δημοτική κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης.

Στόχος της ρύθμισης είναι να περιοριστεί η περαιτέρω μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα και να ενισχυθεί η διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.

4. Φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα που επιστρέφουν στην αγορά

Έως το 2030 παρατείνεται η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα ιδιοκτητών που διαθέτουν ξανά στην αγορά ακίνητα τα οποία παρέμεναν κλειστά ή μετατρέπουν κατοικίες από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση.

Το μέτρο αφορά κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια, καθώς και ακίνητα έως 120 τετραγωνικά μέτρα τα οποία αξιοποιούνταν μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για οικογένειες με περισσότερα από δύο παιδιά, το επιτρεπόμενο όριο επιφάνειας αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε επιπλέον τέκνο.

5. Παραμένει το φορολογικό κίνητρο για ανακαινίσεις

Μέχρι το 2030 παρατείνεται και η φορολογική έκπτωση για δαπάνες ανακαίνισης ακινήτων. Η συνολική μείωση φόρου μπορεί να φτάσει έως και τις 16.000 ευρώ και κατανέμεται σε περίοδο πέντε ετών.

Το κίνητρο αφορά ιδιοκτήτες που πραγματοποιούν επιλέξιμες εργασίες και χρησιμοποιούν νόμιμα παραστατικά. Η παράταση αναμένεται να στηρίξει τόσο την αναβάθμιση παλαιών κατοικιών όσο και την ενεργειακή βελτίωση του κτιριακού αποθέματος.

6. Μικρότερη φορολογική επιβάρυνση για εισοδήματα από ενοίκια

Ελαφρύνσεις προβλέπονται από τη νέα φορολογική κλίμακα για όσους έχουν ετήσιο εισόδημα από ακίνητα άνω των 12.000 ευρώ. Με τις φορολογικές δηλώσεις που θα υποβληθούν το 2027, περισσότεροι από 160.000 φορολογούμενοι αναμένεται να δουν μειωμένη επιβάρυνση.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, η μείωση του φόρου μπορεί να φτάσει έως και τα 1.300 ευρώ, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος και τα υπόλοιπα στοιχεία της φορολογικής δήλωσης.

7. Νέο τέλος για την ακίνητη περιουσία από το 2027

Από την 1η Ιανουαρίου 2027 τίθεται σε εφαρμογή το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης, το οποίο θα αντικαταστήσει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων. Οι δύο υφιστάμενες επιβαρύνσεις καταργούνται στο τέλος του 2026.

Η νέα επιβάρυνση δεν θα επηρεάσει όλους τους ιδιοκτήτες με τον ίδιο τρόπο. Μεγαλύτερες χρεώσεις αναμένονται κυρίως για νεόδμητα ακίνητα μεγάλης επιφάνειας σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες. Αντίθετα, ελαφρύνσεις εκτιμάται ότι θα προκύψουν για παλαιότερα ακίνητα σε περιοχές με χαμηλές ή μεσαίες αντικειμενικές αξίες.

8. Διευρύνονται οι απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ

Από το 2027 αυξάνεται το πληθυσμιακό όριο για την απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ που αφορά κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς. Το όριο αυξάνεται από τους 1.500 στους 2.000 κατοίκους, ενώ ειδικά για τη Δυτική Μακεδονία διαμορφώνεται στους 2.200 κατοίκους.

Η απαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας και έχουν την κύρια κατοικία τους στους συγκεκριμένους οικισμούς. Η συνολική αξία της κατοικίας δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ. Εξαιρούνται οι οικισμοί της Περιφέρειας Αττικής, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων.

Παράλληλα, ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ αναμένεται να συνδέεται περισσότερο με την πραγματική επιφάνεια των ακινήτων, μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Στόχος είναι ο φόρος να υπολογίζεται με βάση τα πραγματικά χαρακτηριστικά των κτισμάτων και όχι μόνο τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί στο παρελθόν.

9. Νέα δεδομένα για το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων

Η λειτουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων αναμένεται να αλλάξει τον τρόπο δήλωσης και παρακολούθησης των ακινήτων και των μισθώσεων.

Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να ελέγξουν τα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας τους, να διορθώσουν τυχόν ανακρίβειες και να δηλώσουν την πραγματική χρήση κάθε ακινήτου. Με την ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, οι δηλώσεις έναρξης και λύσης μίσθωσης θα καταχωρίζονται στο νέο πληροφοριακό σύστημα.

Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων θα πρέπει να δηλώνουν τον τραπεζικό λογαριασμό στον οποίο θα καταβάλλεται το ενοίκιο. Η καθυστέρηση στη λειτουργία του ΜΙΔΑ επηρεάζει και το χρονοδιάγραμμα για την υποχρεωτική πληρωμή των μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού, η οποία είχε προγραμματιστεί να ξεκινήσει την 1η Οκτωβρίου 2026.

10. Υψηλότερος φόρος μεταβίβασης για αγοραστές από τρίτες χώρες

Από την 1η Ιουλίου 2027 προβλέπεται αύξηση του φόρου μεταβίβασης για κατοικίες που αποκτώνται από πολίτες τρίτων χωρών. Ο συντελεστής αναμένεται να αυξηθεί από 3% σε 15%.

Η αλλαγή αφορά αποκλειστικά κατοικίες και όχι επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες περιουσίας. Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης διαμορφώνεται σε 3%-3,09%, μαζί με την εισφορά υπέρ των δήμων, και υπολογίζεται επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.

Οι νέες αλλαγές στην αγορά ακινήτων επηρεάζουν διαφορετικά κάθε κατηγορία φορολογουμένων. Οι αγοραστές, οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές θα πρέπει να παρακολουθούν τις προθεσμίες, να ελέγχουν τα στοιχεία των ακινήτων τους και να αξιοποιούν τα διαθέσιμα κίνητρα. Παρότι ορισμένες ρυθμίσεις μειώνουν το κόστος ή ενισχύουν την προσφορά κατοικιών, η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από υψηλές τιμές, περιορισμένη διαθεσιμότητα και αυξημένες ανάγκες για πιο προσιτή στέγη.