Διπλή φορολογική ανάσα στα ακίνητα: Παράταση στο «πάγωμα» του ΦΠΑ και ελαφρύνσεις

Μέτρα διπλής κατεύθυνσης για την τόνωση της στεγαστικής αγοράς οριστικοποιεί η κυβέρνηση, με αιχμή την παράταση του «παγώματος» στον ΦΠΑ στα ακίνητα και νέες ελαφρύνσεις που θα ενισχύσουν την κοινωνική κατοικία. Οι σχετικές ανακοινώσεις αναμένονται από τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, σηματοδοτώντας μια στοχευμένη φορολογική παρέμβαση που επιδιώκει να αυξήσει άμεσα το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα και να συγκρατήσει τις τιμές, ιδιαίτερα στα ενοίκια. Στον πυρήνα του σχεδίου βρίσκεται η επέκταση της απαλλαγής από τον ΦΠΑ στα ακίνητα νεόδμητα μέχρι το τέλος του 2027, καθώς και η θεσμοθέτηση μειωμένου συντελεστή για κατασκευές που διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ενοίκιο.

Τι αλλάζει με τον ΦΠΑ στα ακίνητα έως το 2027

Η παράταση της αναστολής επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών για όλο το 2027 παραμένει το πιο άμεσο και απτό μέτρο. Όπως υπογραμμίζουν παράγοντες της κτηματαγοράς, η μη επιβολή του φόρου λειτουργεί ως καταλύτης ζήτησης, μειώνοντας δραστικά το συνολικό κόστος απόκτησης και διατηρώντας ζωντανό τον κατασκευαστικό κλάδο. Στο μεσοδιάστημα, οι αγοραπωλησίες επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%, γεγονός που βελτιώνει θεαματικά τη δυνατότητα πρόσβασης σε ιδιόκτητη στέγη.

Για να γίνει σαφέστερο το όφελος, σε διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ η απαλλαγή από τον ΦΠΑ 24% μεταφράζεται σε καθαρό κέρδος περίπου 42.000 ευρώ για τον αγοραστή. Η ρύθμιση καλύπτει τόσο ιδιόκτητα κτίρια όσο και οικοδομές που ανεγείρονται με αντιπαροχή, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις και έχει κατατεθεί εμπρόθεσμα η απαιτούμενη αίτηση στην αρμόδια ΔΟΥ.

Υπενθυμίζεται ότι ο ΦΠΑ στα νεόδμητα επιβλήθηκε για πρώτη φορά το 2006 (με εξαίρεση την απόκτηση πρώτης κατοικίας), παρέμεινε σε ισχύ επί 13 χρόνια και «πάγωσε» την 1η Ιανουαρίου 2020. Το υφιστάμενο καθεστώς αναστολής λήγει στα τέλη του 2026, με την κυβέρνηση να προκρίνει ήδη την επέκτασή του για ένα ακόμη έτος, έως το τέλος του 2027.

Μειωμένος συντελεστής για κοινωνική κατοικία και προσιτό ενοίκιο

Το δεύτερο σκέλος της παρέμβασης αφορά την καθιέρωση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για κατασκευαστικές εταιρείες που ανεγείρουν κατοικίες με δεσμευτικό όρο διάθεσής τους σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ενοίκιο. Στόχος είναι να δημιουργηθούν περισσότερες κατοικίες κοινωνικού χαρακτήρα, που θα απευθύνονται σε νοικοκυριά μεσαίων και χαμηλότερων εισοδημάτων, ανακουφίζοντας την πίεση στις τιμές της ενοικίασης.

Η ρύθμιση αυτή εντάσσεται στην Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 και αξιοποιεί τις δυνατότητες της ευρωπαϊκής οδηγίας 2022/542, η οποία επιτρέπει στα κράτη-μέλη να εφαρμόζουν ειδικά μειωμένα ποσοστά ΦΠΑ για έργα και υπηρεσίες που υπηρετούν κοινωνικές ανάγκες. Η ευθυγράμμιση με το ευρωπαϊκό πλαίσιο αυξάνει την ευελιξία του Δημοσίου να παρέχει κίνητρα εκεί όπου υπάρχει μεγαλύτερη στεγαστική ανάγκη.

Ποιοι κερδίζουν και υπό ποιες προϋποθέσεις

– Υποψήφιοι αγοραστές νεόδμητων ακινήτων: Επωφελούνται από τη διατήρηση του χαμηλότερου συνολικού κόστους, καθώς ο ΦΠΑ στα ακίνητα παραμένει ανενεργός μέχρι το 2027 και ισχύει μόνο ο φόρος μεταβίβασης 3%. Αυτό διευκολύνει την πρόσβαση στην ιδιοκτησία, ειδικά για όσους δεν εντάσσονται στο καθεστώς πρώτης κατοικίας.
– Κατασκευαστικές εταιρείες: Αποκτούν σταθερό φορολογικό ορίζοντα και πρόσθετα κίνητρα για να επενδύσουν σε έργα που θα αποδώσουν κατοικίες για μακροχρόνια, προσιτή μίσθωση. Η προβλεψιμότητα στη φορολογία μειώνει το ρίσκο, ενισχύει τη ρευστότητα και επιταχύνει την ολοκλήρωση νέων έργων.
– Ενοικιαστές: Έμμεσα ωφελούνται από την αναμενόμενη αύξηση προσφοράς κατοικιών και τη διεύρυνση του αποθέματος κοινωνικής κατοικίας, που μπορεί να λειτουργήσει εξισορροπητικά στις τιμές των ενοικίων.

Για την υπαγωγή στο καθεστώς αναστολής ΦΠΑ απαιτείται η έγκαιρη υποβολή αίτησης και η τήρηση των προβλεπόμενων κριτηρίων, ιδίως για ακίνητα υπό ανέγερση ή αντιπαροχή. Αντίστοιχα, για τον μειωμένο συντελεστή συνδέεται ρητά η φορολογική ελάφρυνση με τη δέσμευση διάθεσης των ακινήτων σε μακρά μίσθωση και σε επίπεδα ενοικίων που κρίνονται προσιτά με βάση κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια. Οι εξειδικεύσεις (διάρκεια μίσθωσης, όρια ενοικίου, έλεγχοι συμμόρφωσης) αναμένεται να καθοριστούν στις εφαρμοστικές αποφάσεις.

Παραδείγματα κόστους και αναμενόμενες επιπτώσεις

– Σε ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ, η απαλλαγή από ΦΠΑ 24% συνεπάγεται ότι το συνολικό κόστος για τον αγοραστή δεν φουσκώνει κατά 48.000 ευρώ. Με δεδομένο ότι παραμένει μόνο ο φόρος μεταβίβασης 3% (6.000 ευρώ), το καθαρό όφελος προσεγγίζει τα 42.000 ευρώ.
– Σε έργα κοινωνικής κατοικίας με μειωμένο ΦΠΑ, το χαμηλότερο φορολογικό αποτύπωμα στα κόστη κατασκευής μπορεί να περάσει στην τελική τιμολόγηση ενοικίου, διευρύνοντας την πρόσβαση σε αξιοπρεπή στέγη για ζευγάρια, νέους και οικογένειες.

Η εμπειρία των προηγούμενων ετών δείχνει ότι η αναστολή ΦΠΑ αναζωογόνησε τον κύκλο νέων οικοδομών και ενεργοποίησε επενδύσεις. Ωστόσο, η πραγματική δοκιμασία θα είναι κατά πόσο ο μειωμένος συντελεστής σε έργα μακροχρόνιας μίσθωσης θα μεταφραστεί σε επαρκή αριθμό νέων κατοικιών και με ενοίκια που να ανταποκρίνονται στις ανάγκες της αγοράς.

Γιατί ο ΦΠΑ στα ακίνητα βρίσκεται ξανά στο επίκεντρο

Η συγκυρία υψηλής ζήτησης, ανισορροπίας προσφοράς και πιεσμένων ενοικίων επιβάλλει στοχευμένες παρεμβάσεις. Με την παράταση του «παγώματος» στον ΦΠΑ στα ακίνητα έως το 2027, η κυβέρνηση επιχειρεί να κρατήσει χαμηλά το κόστος αγοράς, ενώ με τον μειωμένο συντελεστή για κοινωνική κατοικία να ενθαρρύνει νέες επενδύσεις που θα αυξήσουν τη διαθέσιμη στέγη. Η δέσμη μέτρων εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής 2026-2035, επιδιώκοντας να δημιουργήσει διατηρήσιμη δυναμική στην αγορά χωρίς να διαταράξει την ισορροπία των δημόσιων εσόδων.

Συνολικά, η διπλή φορολογική ανάσα συνδυάζει βραχυπρόθεσμη ανακούφιση για αγοραστές με μεσοπρόθεσμα κίνητρα για περισσότερες, προσιτές κατοικίες. Εφόσον εφαρμοστεί με σαφείς κανόνες και αποτελεσματικούς ελέγχους, ο ΦΠΑ στα ακίνητα μπορεί να καταστεί εργαλείο που στηρίζει τα νοικοκυριά, ενισχύει την οικοδομική δραστηριότητα και συμβάλλει στη σταδιακή αποκλιμάκωση των ενοικίων, εξασφαλίζοντας πραγματική αναπνοή στην αγορά στέγης.