Φορολογία ενοικίων: Οι αλλαγές της ΔΕΘ που φέρνουν ελαφρύνσεις στους ιδιοκτήτες

Αλλαγές στη φορολογία ενοικίων προαναγγέλλονται μέσα από τις εξαγγελίες της ΔΕΘ, με στόχο να δοθούν ουσιαστικές ελαφρύνσεις στους ιδιοκτήτες και, ταυτόχρονα, να ενισχυθεί η προσφορά κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση. Σε μια περίοδο που τα ενοίκια παραμένουν επίμονα υψηλά και η στέγαση απορροφά μεγάλο μέρος του μηνιαίου προϋπολογισμού των νοικοκυριών, η κατεύθυνση των παρεμβάσεων είναι ξεκάθαρη: πιο δίκαιη κλίμακα για τα εισοδήματα από μισθώματα, περισσότερη διαφάνεια στις συναλλαγές και κίνητρα ώστε «κλειστά» ή αναξιοποίητα ακίνητα να επιστρέψουν στην αγορά.

Οι προτεινόμενες αλλαγές στη φορολογία ενοικίων δεν λειτουργούν απομονωμένα. Συνδέονται με ένα ευρύτερο πλαίσιο για την αγορά κατοικίας που αναμένεται να παρουσιαστεί στη ΔΕΘ και περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, υποχρεωτικές ηλεκτρονικές πληρωμές ενοικίων, συνέχιση φορολογικών κινήτρων για ανακαινίσεις και ρυθμίσεις που επηρεάζουν και τις νέες οικοδομές. Όλα αυτά συγκλίνουν σε έναν βασικό στόχο: περισσότερα σπίτια διαθέσιμα για μακροχρόνια μίσθωση, ώστε να μειωθούν οι πιέσεις στις τιμές.

Νέα κλίμακα στη φορολογία ενοικίων από το 2026

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τη φορολόγηση των εισοδημάτων από ακίνητα. Από το φορολογικό έτος 2026 τίθεται σε εφαρμογή νέα κλίμακα, η οποία εισάγει έναν ενδιάμεσο συντελεστή 25% και αναδιαμορφώνει τα επίπεδα επιβάρυνσης για συγκεκριμένες κατηγορίες εισοδημάτων.

Η νέα κλίμακα έχει ως εξής:
– Για εισόδημα έως 12.000 ευρώ: συντελεστής 15% (παραμένει όπως ήταν)
– Για εισόδημα από 12.001 έως 24.000 ευρώ: συντελεστής 25%
– Για εισόδημα από 24.001 έως 35.000 ευρώ: συντελεστής 35%
– Για εισόδημα άνω των 35.000 ευρώ: συντελεστής 45%

Η πρακτική σημασία της νέας κλίμακας είναι ότι περιορίζει τη φορολογική επιβάρυνση για αρκετούς ιδιοκτήτες, κυρίως εκείνους που βρίσκονται στα μεσαία επίπεδα εισοδήματος από μισθώματα. Έτσι, η φορολογία ενοικίων γίνεται πιο «σκαλωτή» και λιγότερο απότομη στη μετάβαση από το 15% σε υψηλότερους συντελεστές.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι ιδιοκτήτης με ετήσιο εισόδημα 20.000 ευρώ από ενοίκια. Με την προηγούμενη κλίμακα ο φόρος έφτανε τα 4.600 ευρώ. Με τη νέα φορολογία ενοικίων, ο φόρος περιορίζεται στα 3.800 ευρώ, κάτι που μεταφράζεται σε ετήσιο όφελος 800 ευρώ. Πρόκειται για μια διαφορά που, για πολλούς μικρομεσαίους ιδιοκτήτες, μπορεί να επηρεάσει άμεσα την απόφαση να διατηρήσουν ένα ακίνητο στη μακροχρόνια μίσθωση ή να επενδύσουν σε βελτιώσεις.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι αλλαγές αφορούν εισοδήματα που θα αποκτηθούν μέσα στο 2026 και θα δηλωθούν στις φορολογικές δηλώσεις του 2027.

Υποχρεωτικές ηλεκτρονικές πληρωμές ενοικίων: Τι αλλάζει για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Παράλληλα με τη νέα κλίμακα, από την 1η Οκτωβρίου 2026 δρομολογείται αλλαγή και στον τρόπο καταβολής των μισθωμάτων. Η πληρωμή ενοικίου μέσω τράπεζας (ή γενικότερα με ηλεκτρονικά μέσα) αποκτά καθοριστική σημασία, καθώς η πληρωμή με μετρητά μπορεί να έχει οικονομικές συνέπειες και για τις δύο πλευρές.

Για τους ενοικιαστές, η μη ηλεκτρονική καταβολή του μισθώματος ενδέχεται να οδηγήσει σε απώλεια παροχών που συνδέονται με την καταβολή ενοικίου, όπως η προβλεπόμενη επιστροφή ενοικίου και συγκεκριμένες στεγαστικές ενισχύσεις. Με άλλα λόγια, δεν αρκεί να πληρώνεται το ενοίκιο — πρέπει να αποδεικνύεται με τρόπο που να «φαίνεται» στο σύστημα.

Για τους ιδιοκτήτες, η μη ηλεκτρονική πληρωμή μπορεί να σημαίνει απώλεια της προβλεπόμενης έκπτωσης 5% στο εισόδημα από μισθώματα. Επομένως, η συμμόρφωση με την ηλεκτρονική διαδικασία δεν είναι τυπική λεπτομέρεια, αλλά κρίσιμο στοιχείο ώστε να αξιοποιούνται τα φορολογικά οφέλη που συνοδεύουν τη φορολογία ενοικίων.

Κίνητρα για να επιστρέψουν στην αγορά τα «κλειστά» ακίνητα

Στο φορολογικό πακέτο περιλαμβάνονται και στοχευμένα μέτρα για τις κατοικίες που παραμένουν κενές ή έχουν αποσυρθεί από τη μακροχρόνια μίσθωση. Η λογική είναι απλή: αν αυξηθεί η προσφορά, θα υπάρξει σταδιακά εξισορρόπηση στην αγορά και θα περιοριστεί η πίεση που δέχονται τα ενοίκια.

Προβλέπεται τριετής φοροαπαλλαγή για συγκεκριμένες κατοικίες που ήταν κενές ή είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση και στη συνέχεια περνούν σε μακροχρόνια μίσθωση, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Το μέτρο λειτουργεί ως «γέφυρα» για να επιστρέψουν στην αγορά ακίνητα που σήμερα δεν αποδίδουν ή δεν αξιοποιούνται με τρόπο που να στηρίζει τη μόνιμη κατοικία.

Φορολογικό όφελος έως 16.000 ευρώ για ανακαινίσεις και αναβαθμίσεις

Ένα ακόμη ισχυρό κίνητρο είναι η έκπτωση φόρου για δαπάνες ανακαίνισης και αναβάθμισης. Το συνολικό ποσό δαπανών που μπορεί να οδηγήσει σε μείωση φόρου φτάνει έως τις 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας, εφόσον πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις.

Η συγκεκριμένη παρέμβαση στοχεύει κυρίως σε παλαιά ή κλειστά ακίνητα που χρειάζονται εργασίες για να γίνουν ξανά λειτουργικά και ελκυστικά. Έτσι, οι ιδιοκτήτες έχουν ένα επιπλέον οικονομικό «μαξιλάρι» για να προχωρήσουν σε βελτιώσεις, ενώ η αγορά κερδίζει καλύτερης ποιότητας κατοικίες προς μακροχρόνια μίσθωση.

Τι ισχύει με τον ΦΠΑ στις νέες οικοδομές

Στο ίδιο πλαίσιο πολιτικής εντάσσεται και η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές, η οποία συνεχίζεται και για το 2026. Όπου τηρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις, αντί για ΦΠΑ εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3%, μειώνοντας αισθητά τη φορολογική επιβάρυνση σε συγκεκριμένες αγοραπωλησίες.

Η παρέμβαση αυτή στοχεύει στη στήριξη της οικοδομικής δραστηριότητας και, έμμεσα, στην αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών. Όσο περισσότερα ακίνητα προστίθενται στο απόθεμα, τόσο αυξάνονται οι πιθανότητες να αποσυμφορηθεί η αγορά ενοικίων.

Το μεγάλο ζητούμενο: περισσότερα σπίτια στη μακροχρόνια μίσθωση

Συνολικά, οι εξαγγελίες της ΔΕΘ επιχειρούν να συνδυάσουν ελαφρύνσεις, κανόνες διαφάνειας και στοχευμένα κίνητρα, ώστε να κινητοποιηθούν ιδιοκτήτες και να αυξηθεί η διαθέσιμη κατοικία. Για τα νοικοκυριά, το ζητούμενο παραμένει η αποκλιμάκωση του κόστους στέγασης, κάτι που δύσκολα επιτυγχάνεται χωρίς πραγματική αύξηση της προσφοράς.

Η φορολογία ενοικίων βρίσκεται στο επίκεντρο αυτής της προσπάθειας: με νέα κλίμακα από το 2026, με ηλεκτρονικές πληρωμές που «δένουν» παροχές και εκπτώσεις, και με κίνητρα για ανακαινίσεις και επαναφορά κλειστών κατοικιών. Αν τα μέτρα εφαρμοστούν συνεκτικά και αξιοποιηθούν σωστά, μπορούν να προσφέρουν ανάσα στους ιδιοκτήτες και να συμβάλουν σε μια πιο ισορροπημένη αγορά, όπου η φορολογία ενοικίων δεν λειτουργεί ως αντικίνητρο αλλά ως εργαλείο σταθερότητας.