Ακίνητα: Τι αλλάζει για χιλιάδες ιδιοκτήτες η άρση κατασχέσεων με μερική εξόφληση του χρέους

Σε ισχύ τέθηκε η νέα διαδικασία άρσης κατασχέσεων ακινήτων ενόψει πώλησής τους, μετά τη δημοσίευση στο ΦΕΚ 4719 Β’/30.7.2026 της Απόφασης Α1158/2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, που εκδόθηκε σε εφαρμογή του άρθρου 18 του ν. 5293/2026. Η ρύθμιση –η οποία προωθήθηκε νομοθετικά από τον Αντιπρόεδρο της Κυβέρνησης και Υπουργό Επικρατείας, Κωστή Χατζηδάκη– αλλάζει ουσιαστικά το «κλειδωμένο» καθεστώς που ίσχυε για χιλιάδες ακίνητα και τους ιδιοκτήτες τους: πλέον η άρση κατασχέσεων ακινήτων μπορεί να γίνει και με μερική εξόφληση του χρέους, ώστε να προχωρήσει η μεταβίβαση, χωρίς να απαιτείται πρώτα η πλήρης αποπληρωμή της οφειλής.

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) χαιρετίζει τη μεταρρύθμιση, χαρακτηρίζοντάς την «λύτρωση» για χιλιάδες ιδιοκτήτες, καθώς βάζει τέλος σε ένα χρόνιο αδιέξοδο: ακίνητα δεσμευμένα επί χρόνια, εκτός αγοράς, χωρίς δυνατότητα αξιοποίησης ή πώλησης — ακόμη και όταν ο ίδιος ο ιδιοκτήτης επιθυμούσε να πουλήσει για να αποπληρώσει τα χρέη του. Με τη νέα διαδικασία, θεσπίζεται για πρώτη φορά ένας ρεαλιστικός μηχανισμός που επιτρέπει να γίνει η πώληση κατασχεμένου ακινήτου και να αποδοθεί στο Δημόσιο μέρος του τιμήματος, χωρίς να «μπλοκάρει» η συναλλαγή από την απαίτηση άμεσης ολικής εξόφλησης.

Τι πρόβλημα λύνει η άρση κατασχέσεων ακινήτων

Μέχρι σήμερα, όταν το Δημόσιο επέβαλλε κατάσχεση σε ακίνητο λόγω οφειλών, στην πράξη «πάγωνε» οποιαδήποτε προοπτική πώλησης. Ακόμη κι αν υπήρχε υποψήφιος αγοραστής και συμφωνία για τίμημα, ο ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να προχωρήσει στη μεταβίβαση, επειδή έπρεπε να εξοφλήσει πρώτα το σύνολο της οφειλής. Όμως, για πολλούς οφειλέτες αυτό ήταν αδύνατο ακριβώς επειδή δεν είχαν ρευστότητα — και η πώληση του ακινήτου ήταν ο μόνος πρακτικός τρόπος να συγκεντρωθούν χρήματα.

Έτσι δημιουργούνταν ένα διπλό αδιέξοδο: ο πολίτης δεν μπορούσε να πουλήσει και να αποπληρώσει, ενώ το Δημόσιο δεν μπορούσε να εισπράξει. Το αποτέλεσμα ήταν χιλιάδες ακίνητα να μένουν για χρόνια εκτός αγοράς, όχι μόνο από πωλήσεις αλλά συχνά και από μισθώσεις, με απώλεια αξίας και για τους ιδιοκτήτες και για την ευρύτερη οικονομική δραστηριότητα.

Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση (άρθρο 47Α ΚΦΔ)

Με το νέο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, προβλέπεται ότι το Δημόσιο μπορεί να αίρει την κατάσχεση ώστε να πραγματοποιηθεί η πώληση, υπό συγκεκριμένους όρους και με δικλίδες ασφαλείας για το δημόσιο συμφέρον και τη διαφάνεια της συναλλαγής.

Για να δοθεί άρση (υπό όρους) και να προχωρήσει η μεταβίβαση, πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά τρεις βασικές προϋποθέσεις:

1) Ο πωλητής να μπορεί να λάβει φορολογική ενημερότητα (βεβαίωση οφειλής) με παρακράτηση μέρους του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου.

2) Το ακίνητο να πωλείται σε δίκαιη τιμή, η οποία δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την πραγματική εμπορική αξία που είχε κατά τον χρόνο της κατάσχεσης ή από την αντικειμενική αξία, εφόσον η δεύτερη είναι μεγαλύτερη.

3) Μέρος του τιμήματος να αποδίδεται στο Δημόσιο, με παρακράτηση μέσω του συμβολαιογράφου τουλάχιστον 25% του υπολοίπου της οφειλής, με κλιμάκωση ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του πωλητή.

Η διαδικασία βήμα-βήμα για την άρση κατασχέσεων ακινήτων

Η εφαρμοστική απόφαση της ΑΑΔΕ εξειδικεύει τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τα στάδια που πρέπει να ακολουθήσει ο ιδιοκτήτης:

1) Συγκέντρωση δικαιολογητικών
Ο ιδιοκτήτης εξασφαλίζει πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας και, όπου απαιτείται, έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή. Η έκθεση ζητείται όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια ή όταν δεν έχει προσδιοριστεί η εμπορική αξία κατά την ΠΟΛ 1011/2018.

2) Ηλεκτρονική αίτηση στο myAADE
Η αίτηση υποβάλλεται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myAADE, στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», προς την αρμόδια υπηρεσία είσπραξης.

3) Απόφαση άρσης υπό όρους (με χρονικό όριο)
Η αρμόδια υπηρεσία εξετάζει τα στοιχεία και εκδίδει απόφαση άρσης με ισχύ ενός μήνα, στην οποία αναγράφεται ρητά το ποσό που θα παρακρατηθεί από το τίμημα υπέρ του Δημοσίου.

4) Παρακράτηση και απόδοση στο συμβόλαιο
Κατά τη σύνταξη του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το οριζόμενο ποσό και το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση, όπως προβλέπεται.

5) Οριστική άρση και ολοκλήρωση μεταβίβασης
Μετά την καταβολή του ποσού, εκδίδεται η οριστική άρση της κατάσχεσης, ολοκληρώνεται η μεταβίβαση και ο πωλητής εισπράττει το υπόλοιπο τίμημα.

Δικλίδες ασφαλείας και προστασία του ιδιοκτήτη

Η νέα διαδικασία δεν αφήνει περιθώρια για πώληση «σε τιμή ευκαιρίας» εις βάρος του ιδιοκτήτη ή του Δημοσίου. Μεταξύ των βασικών εγγυήσεων περιλαμβάνονται:

– Το ακίνητο δεν μπορεί να πουληθεί κάτω από την πραγματική του αξία, όπως αυτή αποτυπώνεται με τα κριτήρια που θέτει η ρύθμιση.
– Η παρακράτηση δεν μπορεί να υπερβεί το τίμημα, ώστε να μη βρεθεί ο ιδιοκτήτης να πρέπει να καταβάλει επιπλέον χρήματα για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
– Αν η οφειλή έχει ήδη εξασφαλιστεί πλήρως με άλλο ακίνητο, τότε το ακίνητο που πωλείται μπορεί να αποδεσμευτεί και ο ιδιοκτήτης να εισπράξει ολόκληρο το τίμημα χωρίς παρακράτηση.

Πώς υπολογίζεται η παρακράτηση από το τίμημα

Το ποσοστό παρακράτησης προκύπτει από πέντε αντικειμενικά κριτήρια, τα οποία βαθμολογούνται από 0 έως 100:
– συνέπεια στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών (έως 10 βαθμούς),
– συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων (έως 20),
– αποπληρωμή της οφειλής μετά την κατάσχεση (έως 15),
– χρόνος από την κατάσχεση έως την αίτηση (έως 25),
– προέλευση της οφειλής (έως 30).

Όσο υψηλότερη η βαθμολογία, τόσο χαμηλότερη η παρακράτηση:
– 80-100 βαθμοί: 25%
– 60-79 βαθμοί: 45%
– 40-59 βαθμοί: 65%
– 20-39 βαθμοί: 85%
– 0-19 βαθμοί: 100%

Παράδειγμα: Σε οφειλή 80.000 ευρώ, ιδιοκτήτης με υψηλή βαθμολογία μπορεί να έχει παρακράτηση 20.000 ευρώ (25%) αντί να απαιτείται —όπως παλαιότερα στην πράξη— να εξοφληθεί το σύνολο για να «ξεμπλοκάρει» η πώληση.

Η ουσία της μεταρρύθμισης είναι ότι η άρση κατασχέσεων ακινήτων με μερική εξόφληση του χρέους μετατρέπει ένα άκαμπτο και αναποτελεσματικό πλαίσιο σε λειτουργική λύση: ο ιδιοκτήτης αποκτά διέξοδο να πουλήσει, να αποδώσει ένα δίκαιο μέρος του τιμήματος στο Δημόσιο και να εισπράξει το υπόλοιπο, ενώ το Δημόσιο πετυχαίνει άμεση είσπραξη αντί για χρόνια στασιμότητας. Όπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ, πρόκειται για αλλαγή που ενεργοποιεί ξανά ακίνητα «εγκλωβισμένα» εκτός αγοράς, ενισχύει τη ρευστότητα, διευκολύνει τις συναλλαγές και αποκαθιστά μια πιο ρεαλιστική ισορροπία ανάμεσα στην ανάγκη είσπραξης και στη δυνατότητα του πολίτη να τακτοποιήσει τις υποχρεώσεις του.