ΠΟΜΙΔΑ: Νέες «ανάσες» για τους ιδιοκτήτες ακινήτων – Ενεργοποιούνται οι διατάξεις του νόμου Χατζηδάκη, τι αλλάζει

Ενεργοποιούνται σταδιακά οι διατάξεις του νόμου 5293/2026, με τίτλο «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη», που εισηγήθηκε ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης και Υπουργός Επικρατείας κ. Κωστής Χατζηδάκης. Πρόκειται για ένα πλέγμα παρεμβάσεων που, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, δίνει επιτέλους ουσιαστικές λύσεις σε χρόνια και ιδιαίτερα πιεστικά ζητήματα των ιδιοκτητών ακινήτων: ατέρμονες διεκδικήσεις του Δημοσίου, ασάφειες γύρω από τα δικαιώματα κυριότητας, καθυστερήσεις στις μεταβιβάσεις και υπέρμετρη γραφειοκρατία που «φρενάρει» την αγορά και εξαντλεί πολίτες, δικηγόρους και δικαστήρια.

Η ουσία των αλλαγών είναι ότι μπαίνουν κανόνες που θωρακίζουν τα νόμιμα περιουσιακά δικαιώματα, ενισχύουν την ασφάλεια δικαίου και κάνουν τις συναλλαγές πιο προβλέψιμες και λιγότερο κοστοβόρες. Η εφαρμογή των ρυθμίσεων εξελίσσεται σε στάδια, με νόμους, εγκυκλίους και υπουργικές αποφάσεις που «ξεκλειδώνουν» στην πράξη όσα θεσπίστηκαν.

Νόμος 5293/2026: τι ισχύει ήδη από τη δημοσίευσή του

Από τη δημοσίευση του νόμου (7.4.2026) έχουν τεθεί σε ισχύ συγκεκριμένες ρυθμίσεις με άμεσο πρακτικό αντίκτυπο για χιλιάδες πολίτες και επαγγελματίες της αγοράς:

Πρώτον, καταργείται η υποχρεωτική επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος στα συμβόλαια ακινήτων σε κτηματογραφημένες περιοχές (άρθρο 16). Η αλλαγή αυτή μειώνει κόστος και καθυστερήσεις, ιδίως στις περιπτώσεις που τα στοιχεία του ακινήτου είναι ήδη σαφώς αποτυπωμένα στο Κτηματολόγιο.

Δεύτερον, δίνεται η δυνατότητα καταβολής του φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου (άρθρο 17). Πρόκειται για διευκόλυνση που ευνοεί την ολοκλήρωση πράξεων οι οποίες μέχρι σήμερα «κόλλαγαν» σε φορολογικές εκκρεμότητες.

Τρίτον, ενισχύεται η διοικητική λογοδοσία με τη δυνατότητα υποβολής καταγγελιών κακοδιοίκησης στον Σύμβουλο Ακεραιότητας (άρθρο 9) και με την πρόβλεψη ενιαίας εξέτασης των ενδικοφανών προσφυγών από κεντρικό όργανο κάθε φορέα (άρθρο 10), ώστε να περιορίζονται οι αντιφατικές κρίσεις και οι αδικαιολόγητες καθυστερήσεις.

Νόμος 5293/2026 και τέλος στις διεκδικήσεις του Δημοσίου στο Κτηματολόγιο

Ιδιαίτερη σημασία αποδίδει η ΠΟΜΙΔΑ στην πρόσφατη εγκύκλιο του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων (αρ. πρωτ. 177178/30.6.2026), η οποία παρέχει διευκρινίσεις για την εφαρμογή των άρθρων 12 και 14 του ν. 5293/2026. Με αυτήν, όπως επισημαίνεται, επιχειρείται να μπει οριστικό φρένο στη «βιομηχανία» άδικων και παράλογων περιουσιακών διεκδικήσεων του Δημοσίου κατά δεκάδων χιλιάδων πολιτών, σε αστικές και αγροτικές περιοχές.

Οι νέες διατάξεις καθορίζουν τις ουσιαστικές και διαδικαστικές προϋποθέσεις υπό τις οποίες το Δημόσιο δεν θα προβάλλει δικαιώματα και θα απέχει από την άσκηση αγωγών κατά τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών στο Εθνικό Κτηματολόγιο, σε κάθε στάδιο, δικαστικό ή μη. Στόχος είναι να σταματήσει μια πολυετής ταλαιπωρία ιδιοκτητών που αναγκάζονταν να δίνουν δικαστικούς αγώνες διάρκειας γενεών για να προστατεύσουν περιουσίες με πραγματική κατοχή και τίτλους.

Κεντρικός οριζόντιος κανόνας του άρθρου 12 είναι ο εξής: το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα όταν ο πολίτης απέκτησε την κυριότητα με τίτλο από επαχθή αιτία (π.χ. αγορά) που μεταγράφηκε έως την 5η Ιουνίου 1993 ή με άλλο παράγωγο τρόπο με τίτλο κτήσης μεταγεγραμμένο έως την 11η Ιουνίου 1975. Σημαντικό είναι ότι η προϋπόθεση μπορεί να καλύπτεται και μέσω των τίτλων των δικαιοπαρόχων, ενισχύοντας την προστασία ακινήτων που μεταβιβάστηκαν διαχρονικά εντός οικογενειών.

Ειδική πρόβλεψη για αγροτικά ακίνητα και παραχωρητήρια

Ο νόμος περιλαμβάνει και ειδικές προβλέψεις για αγροτικά ακίνητα που διαχειρίζεται το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων. Το Δημόσιο καλείται να απέχει από διεκδικήσεις όταν οι πολίτες κατέχουν ακίνητα βάσει προσωρινού παραχωρητηρίου ή διαδικασίας διανομής, καθώς και όταν η εγκατάστασή τους έγινε με υπόδειξη της ίδιας της δημόσιας αρχής στο πλαίσιο αγροτικών διανομών, αναδασμών ή αποκατάστασης προσφύγων.

Η λογική είναι απλή αλλά κρίσιμη για το κράτος δικαίου: δεν είναι θεμιτό η Πολιτεία να εγκαθιστά πολίτες σε γη με δικές της διαδικασίες και έπειτα να στρέφεται εναντίον τους διεκδικώντας ως «δική της» την ίδια περιουσία. Η εγκύκλιος, παράλληλα, δίνει οδηγίες για ενιαία εφαρμογή από τις υπηρεσίες των Περιφερειακών Ενοτήτων και προσδιορίζει τα αναγκαία δικαιολογητικά ώστε να επιταχυνθεί η επίλυση εκκρεμών υποθέσεων.

Η ιστορική τομή: δυνατότητα αναγνώρισης κυριότητας έναντι του Δημοσίου

Η σημαντικότερη και πιο «ιστορική» πλευρά των διατάξεων είναι ότι, για πρώτη φορά μετά από 111 χρόνια (από το 1915), ανοίγει δρόμος ώστε ο επί δεκαετίες ήσυχος και καλόπιστος νομέας ενός ακινήτου να μπορεί να αναγνωριστεί δικαστικά κύριος έναντι του Δημοσίου, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ειδικότερα, απαιτείται το Δημόσιο να μην έχει ασκήσει πράξεις νομής μετά την 23η Φεβρουαρίου 1946 και ο πολίτης να νέμεται καλόπιστα το ακίνητο για σαράντα (40) τουλάχιστον έτη πριν από τη 19η Μαρτίου 2003, συνυπολογιζόμενης και της νομής των δικαιοπαρόχων του. Η ρύθμιση αυτή στοχεύει στην αποκατάσταση της ασφάλειας δικαίου σε χιλιάδες πραγματικές περιπτώσεις, όπου άνθρωποι κατοικούν, καλλιεργούν ή αξιοποιούν ακίνητα επί γενιές χωρίς ουσιαστική αμφισβήτηση, έως ότου προκύψει το ζήτημα στο Κτηματολόγιο.

Μεταβιβάσεις κατεσχημένων ακινήτων: νέα διέξοδος με παρακράτηση τιμήματος

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, αναμένεται σύντομα απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ (άρθρο 18) που θα επιτρέψει να «ξεμπλοκάρουν» οριστικά οι μεταβιβάσεις κατεσχημένων ακινήτων. Η βασική ιδέα είναι ότι μέρος του τιμήματος θα παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και θα αποδίδεται στην ΑΑΔΕ, με ποσοστό που θα προσδιορίζεται ανάλογα με το ύψος της οφειλής και το τίμημα της πώλησης. Έτσι, ιδιοκτήτες με συσσωρευμένες οφειλές θα μπορούν να πουλήσουν, να μειώσουν χρέη και να αποφύγουν τον πλήρη εγκλωβισμό της περιουσίας τους.

Ο συμβολαιογράφος ως «υπηρεσία μιας στάσης» για μεταβιβάσεις

Εντός των επόμενων ημερών αναμένεται και Κοινή Υπουργική Απόφαση (άρθρο 15) που θα καθιερώνει τον συμβολαιογράφο ως «υπηρεσία μιας στάσης» για μεταβιβάσεις από επαχθή ή χαριστική αιτία, καθώς και αιτία θανάτου. Στην πράξη, ο πολίτης θα απευθύνεται σε ένα μόνο σημείο, ενώ ο/η συμβολαιογράφος θα αναλαμβάνει τη συγκέντρωση δικαιολογητικών μέσω διαλειτουργικότητας, την υποβολή δηλώσεων, την είσπραξη και απόδοση φόρων και τελών, καθώς και τη μεταγραφή στο Κτηματολογικό Γραφείο.

Εφόσον υπάρξει ρητή συμφωνία των μερών, θα μπορεί επίσης να χρησιμοποιείται ακατάσχετος δεσμευμένος λογαριασμός ειδικού σκοπού (escrow account) για την είσπραξη του τιμήματος, την παρακράτηση ποσών για εξόφληση οφειλών και την άρση κατάσχεσης, και την απόδοση του υπολοίπου στον πωλητή.

Πιο «φιλική» Διοίκηση: ρυθμίσεις που μειώνουν τη γραφειοκρατία

Ο νόμος 5293/2026 δεν αφορά αποκλειστικά την ακίνητη περιουσία, αλλά βελτιώνει συνολικά την επαφή πολίτη–Διοίκησης, κάτι που ωφελεί έμμεσα και τους ιδιοκτήτες. Ήδη έχουν ενεργοποιηθεί ρυθμίσεις όπως: αντικατάσταση δικαιολογητικών με υπεύθυνη δήλωση (άρθρο 3), ψηφιακή παρακολούθηση της πορείας υποθέσεων με μοναδικό κωδικό (άρθρο 5), υποχρεωτική ανάρτηση εγκυκλίων σε ιστοσελίδες φορέων και στη «Διαύγεια» (άρθρο 6), ψηφιακή ενημέρωση για ωράρια δημοσίων υπηρεσιών (άρθρο 7) και ενισχυμένη συμμόρφωση της Διοίκησης με δικαστικές αποφάσεις (άρθρο 8). Όλα αυτά στοχεύουν στο να μειωθούν τα «τυφλά» σημεία, οι καθυστερήσεις και οι αυθαιρεσίες που συχνά εκτροχιάζουν ακόμη και απλές υποθέσεις.

Ο νόμος 5293/2026, όπως υπογραμμίζει η ΠΟΜΙΔΑ, αποτελεί μια νομοθετική πρωτοβουλία με σαφή στόχο: να κατοχυρωθούν οι περιουσίες των πολιτών και να διευκολυνθούν οι συναλλαγές, κάνοντας πράξη την ασφάλεια δικαίου. Σε μια χώρα όπου για δεκαετίες ίσχυε στην πράξη η αίσθηση ότι «το Δημόσιο διεκδικεί τα πάντα από τους πάντες και για πάντα», οι νέες ρυθμίσεις δημιουργούν πραγματικές ανάσες για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και ενισχύουν τη λειτουργικότητα του Εθνικού Κτηματολογίου. Αν η εφαρμογή τους προχωρήσει με συνέπεια και ενιαία πρακτική από τις υπηρεσίες, ο νόμος 5293/2026 μπορεί να αποτελέσει σημείο καμπής: λιγότερες δικαστικές περιπέτειες, περισσότερη καθαρότητα τίτλων, ταχύτερες μεταβιβάσεις και, τελικά, μεγαλύτερη εμπιστοσύνη στην αγορά και στο κράτος δικαίου.