Σε εφαρμογή οι νέες ρυθμίσεις για τα ακίνητα – Τι αλλάζει σε μεταβιβάσεις και διεκδικήσεις του Δημοσίου

Τη σταδιακή ενεργοποίηση των διατάξεων του νόμου 5293/2026, που φέρνει ουσιαστικές αλλαγές για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τις συναλλαγές με το Δημόσιο, χαιρετίζει η ΠΟΜΙΔΑ, υπογραμμίζοντας ότι πρόκειται για μεταρρυθμίσεις που επιτέλους ακουμπούν χρόνιες στρεβλώσεις της αγοράς.

Όπως επισημαίνει, αρκετές ρυθμίσεις έχουν ήδη τεθεί σε εφαρμογή από την ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου, ενώ μέσα στις επόμενες ημέρες αναμένονται υπουργικές αποφάσεις και διευκρινιστικές εγκύκλιοι που θα «ξεκλειδώσουν» το πλήρες πλαίσιο.

Σε ένα περιβάλλον όπου η ασφάλεια δικαίου και η ταχύτητα στις διαδικασίες αποτελούν καθοριστικούς παράγοντες για κάθε αγοραπωλησία, γονική παροχή ή κληρονομιά, οι νέες προβλέψεις επιχειρούν να μειώσουν τη γραφειοκρατία, να περιορίσουν τις αχρείαστες καθυστερήσεις και να θωρακίσουν τον πολίτη απέναντι σε ασάφειες ή παρωχημένες πρακτικές της Διοίκησης.

Τι ισχύει ήδη από τη δημοσίευση του νόμου 5293/2026

Από τις 7 Απριλίου 2026, ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου, εφαρμόζονται ήδη ορισμένες κομβικές αλλαγές που επηρεάζουν άμεσα την καθημερινότητα των ιδιοκτητών και τον τρόπο διεκπεραίωσης των συμβολαιογραφικών πράξεων. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται:

Πρώτον, η κατάργηση της υποχρεωτικής προσάρτησης τοπογραφικού διαγράμματος στα συμβόλαια ακινήτων σε κτηματογραφημένες περιοχές. Η ρύθμιση αυτή αναμένεται να μειώσει κόστος και χρόνο, ειδικά σε περιοχές όπου τα κτηματολογικά στοιχεία μπορούν να καλύψουν τις ανάγκες της μεταβίβασης.

Δεύτερον, η δυνατότητα καταβολής του φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου. Η πρακτική σημασία είναι μεγάλη, καθώς δίνεται περισσότερη ευελιξία στη σειρά των ενεργειών και αποφεύγονται «μπλοκαρίσματα» όταν ο φορολογικός χειρισμός δεν μπορεί να ολοκληρωθεί εγκαίρως.

Τρίτον, η δυνατότητα υποβολής καταγγελιών κακοδιοίκησης στον Σύμβουλο Ακεραιότητας, ενισχύοντας ένα πρόσθετο κανάλι ελέγχου και διαφάνειας.

Τέταρτον, η ενιαία εξέταση των ενδικοφανών προσφυγών από κεντρικό όργανο κάθε φορέα, με στόχο πιο συνεκτικές αποφάσεις και λιγότερες αντιφάσεις μεταξύ υπηρεσιών.

Νόμος 5293/2026: Τέλος στις διεκδικήσεις του Δημοσίου για χιλιάδες ακίνητα

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδει η ΠΟΜΙΔΑ στην εγκύκλιο του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης, η οποία αφορά την εφαρμογή των άρθρων 12 και 14 του νόμου 5293/2026 και, σύμφωνα με την Ομοσπονδία, βάζει φρένο σε πολυετείς δικαστικές αντιπαραθέσεις του Δημοσίου εις βάρος ιδιοκτητών.

Στην πράξη, οι νέες διατάξεις προβλέπουν ότι το Δημόσιο δεν θα προβάλλει δικαιώματα σε περιπτώσεις όπου οι πολίτες διαθέτουν νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας, οι οποίοι έχουν μεταγραφεί εντός των προθεσμιών που ορίζει ο νόμος. Παράλληλα, προβλέπονται ειδικές ρυθμίσεις για αγροτικά ακίνητα που είχαν παραχωρηθεί ή διανεμηθεί από το ίδιο το Δημόσιο, ένα πεδίο όπου ιστορικά έχουν προκύψει πολλές ασάφειες και διεκδικήσεις.

Ακόμη πιο σημαντικό, όπως τονίζεται, είναι ότι για πρώτη φορά μετά από περισσότερο από έναν αιώνα ανοίγει ο δρόμος για αναγνώριση κυριότητας έναντι του Δημοσίου σε περιπτώσεις μακροχρόνιας καλόπιστης νομής, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η πρόβλεψη αυτή έρχεται να αντιμετωπίσει περιπτώσεις όπου, ενώ ο πολίτης νέμεται ένα ακίνητο επί δεκαετίες και έχει πραγματική σχέση κατοχής και αξιοποίησης, η ιδιοκτησιακή κατάσταση παρέμενε «όμηρος» παλαιών διεκδικήσεων ή αμφισβητήσεων.

Τι αλλάζει στις μεταβιβάσεις ακινήτων

Στο πεδίο των μεταβιβάσεων, η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι αναμένονται άμεσα δύο κρίσιμες αποφάσεις που θα καθορίσουν τον τρόπο με τον οποίο θα εφαρμόζονται στην πράξη οι νέες δυνατότητες.

Η πρώτη αφορά τη μεταβίβαση ακινήτων ακόμη και όταν υπάρχουν κατασχέσεις. Με βάση τη διάταξη, θα μπορεί να προχωρά η μεταβίβαση υπό την προϋπόθεση ότι μέρος του τιμήματος θα παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και θα αποδίδεται στην ΑΑΔΕ για την εξόφληση οφειλών. Πρόκειται για μια λύση που επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάγκη είσπραξης δημοσίων εσόδων και στην ανάγκη να μην «νεκρώνει» η αγορά όταν ένα ακίνητο έχει βάρη, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου υπάρχει αγοραστής και πραγματική δυνατότητα τακτοποίησης.

Η δεύτερη απόφαση αφορά την καθιέρωση του συμβολαιογράφου ως «υπηρεσίας μιας στάσης» για όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Ο συμβολαιογράφος θα αναλαμβάνει όχι μόνο τη σύνταξη και υπογραφή της πράξης, αλλά και τη συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών, τη διεκπεραίωση των φορολογικών διαδικασιών, καθώς και την ολοκλήρωση της μεταγραφής στο Κτηματολόγιο. Αν εφαρμοστεί με σαφή χρονοδιαγράμματα και ψηφιακά εργαλεία, η αλλαγή αυτή μπορεί να μειώσει κατακόρυφα τις μετακινήσεις του πολίτη και τα «πήγαινε-έλα» μεταξύ υπηρεσιών.

Επιπλέον διευκολύνσεις και περισσότερη διαφάνεια

Παράλληλα, έχουν ήδη ενεργοποιηθεί και άλλες διατάξεις με άμεσο πρακτικό αποτύπωμα. Μεταξύ αυτών ξεχωρίζουν η αντικατάσταση πολλών δικαιολογητικών με υπεύθυνη δήλωση, η ηλεκτρονική παρακολούθηση της πορείας των υποθέσεων των πολιτών, η υποχρεωτική δημοσίευση όλων των εγκυκλίων των δημόσιων υπηρεσιών, καθώς και η ενίσχυση της συμμόρφωσης της Διοίκησης στις δικαστικές αποφάσεις.

Οι παρεμβάσεις αυτές δεν αφορούν μόνο τη διευκόλυνση των συναλλαγών, αλλά και την ενδυνάμωση της προβλεψιμότητας: ο πολίτης μπορεί να γνωρίζει τι ισχύει, ποιος είναι υπεύθυνος, σε ποιο στάδιο βρίσκεται η υπόθεσή του και ποια ερμηνευτική οδηγία εφαρμόζεται από την υπηρεσία.